根據市調單位觀察「二○二五年房市十大新聞」，結果顯示入榜的新聞幾乎都與交易量急凍、政策調控及市場觀望氛圍高度相關，也反映出台灣房市正站在十年來的關鍵轉折點。

金龍海嘯讓房仲業面臨生存保衛戰

移轉棟數創九年新低與輝達設廠也入榜

其中「買氣銳減，房仲業面臨生存保衛戰」高票當選年度十大新聞之首，顯示在前年央行祭出第七波選擇性信用管制措施之後，正如各大媒體形容的產生了「金龍海嘯」，一年多來房市交易量急凍，房仲業者成為海嘯第一排受害者，很多業者不是關店、歇業，就是苦撐待變，真的是面臨了生存保衛戰，市場急凍不僅影響交易，更直接衝擊從業人員的生計與產業結構。

中華民國房仲公會全聯會理事長王瑞祺表示，二〇二四年央行祭出第七波信用管制，就知道房仲業者不妙了，因為房仲業靠的就是房市交易量，央行一緊縮市場資金，交易量即時頓挫，二○二四年已經有一波業者不支倒地，二○二五年這趨勢更加明顯，沒有交易量就沒有房仲業，只是退會的有時間落差，加上有部分業者還在硬撐。

也因此，年度新聞排名第二名「全台建物移轉棟數估減逾兩成，創九年來新低」，更進一步印證交易量萎縮對房市的重大意義，推估年度房屋交易量大約落在二十六至二十七萬棟之間，對比過往動輒三十萬棟以上的水準，明顯下探。

房市十大新聞第三名則是「輝達海外總部確定落腳北士科」。王瑞祺指出，這雖然屬於區域性新聞，但其意義及影響性不僅是全國性，更是全世界的，因此獲得高度肯定，政府即便是「圖利」輝達也是值得的，「圖利」輝達就是圖利台灣，其後續效應應該也不下於台積電。輝達進駐不僅將帶動周邊關聯產業發展，區域商圈成形及房市帶動效應也是指日可待，在整體房市低迷之際，科技產業投資仍被視為少數能夠支撐區域發展的重要動能。

政策變動引發市場動盪

新青安規定鬆綁卻未見交易量明顯成長

年度房市新聞第四名「推動虛坪改革」與第五名「租賃條例修法」，則皆屬於政策面變動，王瑞祺認為，任何改革若是有利於消費者，有助於交易安全與透明度，都是值得鼓勵的，只是在事前一定要跟相關業者充分溝通，千萬不要閉門造車，免得重蹈先前健保補充保費提案的覆轍，有損政府威信。

政策調整同樣反映在金融與購屋支援措施上，去年行政院雖然放寬新青安規定，排除銀行法七十二之二限制，央行也鬆綁換屋族切結延長至十八個月，這兩條也都入列成為房市年度十大新聞，然而這些動作實質面對房市的幫助十分有限，至今交易量仍然沒有明顯成長。

專家建議，央行信用管制應該要有更大的鬆綁動作，否則受衝擊的不會只有房仲業者，不動產相關從業人員都可能受波及，最壞情況甚至是中大型建商財務都可能出問題，不得不慎。

資金緊縮增高購屋門檻成買屋人痛點

不甩房市冷風兩大交易市場仍堅挺

在全台交易量探底、買氣急凍的背景下，各都會區的市場表現也逐漸出現差異，其中，中部市場的變化尤為明顯，以台中市為例，去年從推案戶數到推案金額均出現明顯衰退，顯示建商與市場對未來景氣的態度轉趨保守。

台中市不動產開發公會理事長謝麟兒指出，去年最影響市場的關鍵因素，仍是銀行的資金緊縮限貸令與政策連環管制，在資金全面緊縮下直接壓抑成交量。他指出，「通膨、薪資追不上房價、自備款難累積，是現在年輕人的最大困境。」但隨著銀行鑑價趨保守，許多首購族、換屋族的自備款落差再被拉大，貸款成數下降，等同必須準備更高額度的首付款，購屋門檻增高成為購屋族的痛點。

展望未來，謝麟兒認為，資金總會往有價值的窪地流動，台中市的正向發展利多，包含台積電在中科持續擴建廠，多項重大建設如雙巨蛋、民間大型投資如漢神百貨、烏日第一大百貨等。

相較中部市場面臨資金壓力與推案收縮，北部市場則呈現出另一種趨勢，台北市不動產仲介公會公關主委張欣民表示，二○二五年台北市房市儘管冷吱吱，但在價格上確實是顯得格外堅挺，特別是表現在兩個市場現象上。

其一是超豪宅「陶朱隱園」突破彭淮南防線，進一步將台北市房價天花板往上推高；其二是蛋白區預售價格屢創新高，特別是北投士林科技園區所在的北投士林房價因為輝達確定設廠屢屢創新高，北投預售案「潤泰之森」寫下每坪一五二．〇五萬天價，士林區的「久年松芮」也創下每坪一五二．一二萬的新紀錄，頗有急追蛋黃區價格之跡象，後市仍不容小覷。

豪宅市場方面，去年國內豪宅市場持續低迷，交易量不斷萎縮中，但十月間中工興建的豪宅「陶朱隱園」傳出第一戶非關係人交易，成交總價十二億元雖然沒創新高紀錄，但市場換算其單價接近每坪四○○萬元，將豪宅的天花板再往上推升，十一月間中工又公告該買家殺價九○○○萬元，也再度刷新豪宅殺價的最高紀錄，可說是動見觀瞻。

股房力道拉扯價量雙卡

二○二六難脫窘境恐維持價平量縮格局

在央行第七波信用管制影響下，自二○二四年第四季以來，台灣房地產市場買氣大幅下滑，建物買賣移轉登記棟數年減率達二至三成，房仲業從業人員生計大受影響，預計二○二六年起，房仲會員家數將會出現明顯變化。

政策前景不明、房市買氣觀望，導致二○二四年至二○二五年交易量下降，買方在「量先價行」的預期下，普遍認為房價將會下降，導致購屋行動躊躇不前；但目前又正逢股市歷史高點，多數屋主並無類似過去「賣房救股」的必要性與急迫性，也未出現降價拋售跡象，即便交易量下降，房價仍未下降，維持持平。

股房反向背道而馳，兩股力道相互拉扯，造成房價不上不下，價量雙卡，預計二○二六年仍難以擺脫窘境，仍將維持價平量縮格局，業者認為除非政府鬆綁信用管制，釋放政策利多，市場才有機會回到常軌。

各行各業的開設與發展，不動產均是關鍵成本。從關聯產業與稅收貢獻來看，房地產業雖是經濟重要火車頭，但過度炒作造成房價高漲，已讓居住正義面臨考驗。雖然房地產業是台灣經濟支柱之一，但房市過度繁榮也有隱憂，應回歸合理供需，以免排擠百業發展與社會安定。

展望二○二六年，國內外環境仍為嚴峻，即便股市屢創新高點，房市交易量面臨十年來最低點，金融管制下交易量窒息已逾一年，永慶房產集團發布二○二六年第一季前瞻報告指出，房市因有政經情勢、房市政策、兩岸關係、市場供給四大變數，供給量較大區域房價跌幅約五～七％，整體來說，二○二六年房市格局為：「價緩跌，量盤整」。

房仲全聯會則呼籲適度調整不動產信用管制，讓房市回歸自由市場機制。不過根據永慶房產集團最新民調，逾五成消費者認為第七波信用管制有助於打擊投機炒作，更有六十八％消費者支持將信用管制延續至二○二六年。

新青安二．○即將推出

政策與經濟恐難以支持房市上調

此外，新青安房貸將於二○二六年七月底落日，財政部已證實後續將推出「新青安二．○」，預計今年公布方案內容，消息一出，房市社群立刻掀起討論，焦點不在「會不會續」，而是「怎麼改」，最長四十年期、最長五年寬限期、貸款額度上限一○○○萬元，預估在二．○版本中仍會維持。

二○二五年房市走過量縮與政策壓力交織的一年，市場目光也開始聚焦接下來的房市變化。房市趨勢專家從經濟基本面向分析，他認為對房市目前下修走勢影響有限，包含GDP表現趨緩，房價持續下修；三率變動性低，對房市影響有限；資金動能充沛，購買力增加，但建商資金斷鏈危機未除。從景氣技術循環面向觀察，則是房市面臨較為嚴峻的結構壓力，房市供多需少、賣壓持續湧現，房價跌幅將擴大，且景氣循環空頭將延續到二○二六年底，短期內難以扭轉整體空頭氣勢。

在政策消息面向方面，隨著房市降溫，二○二六年下半年政策將有機會出現微幅鬆綁，但在此之前，打房政策仍將持續影響市場，同時，地緣政治不確定因素增加，影響全球政經局勢，也將間接牽動房市走向。在經濟基本面上，表面看似對房市沒有不利影響；在技術循環面，則難以扭轉空頭氣勢；在政策消息面，打房政策至少要到下半年才有機會鬆綁；在全球及兩岸地緣政治紛擾下，也會間接影響房市；而在市場價量表現上，則呈現價格全面鬆動、交易量逐步回溫的狀態。

專家也建議想要趁機進場者，選擇「三高、二多」抗跌區，並避開「超、不、大」地雷區，將是二○二六年「進可攻、退可守」的最佳策略，包括高鐵或雙軌成熟區、高科技產業核心區、高成熟商圈重劃區，以及人口淨流入多、家戶數增長多的區域；而「超、不、大」三大地雷區，則分別是超漲領漲區會領跌、不成熟商圈會死當、大量推案區會槍林彈雨，建議購屋者「勤做功課、積極看屋、詳做比較」。

（撰文：丁一芬　圖片：Shutterstock）