May和Jason結婚多年，育有一子的他們，透過攜手努力，終於在去年買進人生中第一間房子，而後又成功孕育第二個寶寶，可以說是喜事連連。

合併收入為八萬元的兩人，原先每個月房貸金額為三萬元上下，雖然日常開銷及第二個寶寶降臨後育兒費用跟著上漲，家中開銷透過精打細算，日子也勉強還過得下去。

但無奈遇上央行連番升息，每月房貸雖然看似只多出幾千元，但實際上確實令他們備感壓力。夫妻倆便向身邊熟悉房貸的親友尋求建議，終於理出可以透過轉貸降息、申請政府補貼措施，亦或是暫緩繳納貸款等方式暫時度過難關。

這次經驗也讓他們體悟到，面對房貸，應謹守財務分配紀律，同時透過申請寬限期、長年期房貸等方式，減輕每月繳款金額，才不會稍有不慎就陷入可能得面臨法拍的窘境。

Question1：房貸利率14年來首破2%，接下來還會升息嗎？

因疫情衝擊及烏俄戰爭等因素，全球進入大通膨時代，為緩解通膨壓力，美國聯準會開始鷹式升息，各國也跟進，縱使台灣升息幅度相對和緩，但隨之連動的房貸利率也在睽違14年後首度突破2％，觀察未來通膨數據及國際情勢，仍不排除有持續升息的可能性。

央行總裁楊金龍曾說過，升息只是影響房價的因素之一，台灣率先升息，可能加劇新台幣升值，致資金湧入房市助漲，引發輿論譁然。事實上，馨傳不動產智庫執行長何世昌觀察，過往30多年歷史經驗來看，確實台灣只要進入升息循環，房價從未下跌過，而降息期間則是漲跌互見。

何世昌指出，關鍵仍在於經濟成長率，過往多是在經濟表現佳時升息，房市跟著受惠，但此次卻是歷史上罕見的，面臨停滯性通膨風險，「在經濟負成長下升息，對整體經濟是要命打擊，也對房市帶來負面影響。」也就是說，此次升息，房價確實有極大機會下修。

Question2：升息加上房市降溫，現在適合進場購屋嗎？

房貸利率上升，房市逐漸降溫，購屋族心中不免疑惑，此時是進場購屋的好時機嗎？何世昌分析，台灣歷來房價下跌的次數及時間都不長，因此，只要房價下修的時候，都很建議有需求的民眾進場購屋。

知名投行摩根大通則認為，2024年第2季起，美國聯準會極可能開始降息，而其他研究機構也指出，屆時全球經濟將回溫。因此，何世昌認為，房市必然跟著受惠，再加上最快2024年政府將開徵碳費，房地產業本身就是高耗能產業，所使用的原物料如鋼筋、水泥也是碳排放較高的產業，建築成本勢必再度上漲，電費調漲看來也勢不可擋，成本轉嫁房價將再度上演。

鑑於上述原因，2024年台灣房市復甦機率相當高，他建議購屋族，不如趁著如今房市降溫，「只要今年下半年房價修正，就應盡快把握時機進場購屋。」至於修正幅度多少就可出手？他認為，購屋族在經濟沒有劇烈衰退前提下，不要期待房價有機會下修1成甚至3成，只要賣方願意讓利5％左右，都是可以考慮的物件。

Question3：想買房卻遇升息，財務規畫要注意哪些？

面對央行連續升息，永慶房屋就估算，每千萬房貸30年下來比升息前要多繳逾132萬元。而民眾在這個時候要買房，在財務規畫上要注意哪些事項，亦或者是心態上又該如何調整？以現金利率環境來看，千萬房貸每年還款金額將較啟動升息循環前多出4萬元，等同於一個小資族的月薪收入，換算每月金額多出3千多元。

在面對房貸與收入支配比時，多數專家會建議民眾採用「333法則」，是風險較低的買房資金配比。實際操作方式為，將每月薪資收入分成3等份，其中1/3用來作為日常生活開支、1/3存下來做家庭備用金，最後1/3才可用來繳房貸，將房貸控制在家庭月收入1/3。

而尚未存到購屋金的民眾，也可以此比例，將原要存款的1/3金額，加上未來預備用來繳納房貸的1/3收入，總計是月收入的2/3通通存下來，如月薪6萬元的上班族，每月就可先存下4萬元，以此試行未來購屋後資金運用是否得宜。

Question4：通膨與升息之下，申請房貸也能無痛還款？

面對通膨與升息，投資理財頗有一套的知名作家吳淡如就曾表示，正在還房貸的有殼族，能夠先不還本金就不還本金，因為通膨會吃掉錢的購買力，也包括本金。何世昌則認為，購屋族申請房貸時，務必謹記每月還款金額必不能對家庭造成太沉重負擔，以月還款金額最低為目標，才可能以現有收入買到理想房子，未來也不會不小心淪落法拍市場。實際做法有3招：

①盡可能爭取較低利率：

特殊職業如教師、公務員、百大企業員工等通常能爭取較低利率，或平時維持良好信用、運用政府優惠貸款方案，也可親自詢問比較各大銀行房貸利率水準等方式。

②善用寬限期：

買房後必須面臨裝潢、購買家具、家電等大筆支出，且多數須採現金支付，民眾不妨善用銀行提供的1～3年寬限期，只繳息不還本，可在買房頭幾年手頭仍緊的狀況下，維持金流順暢。

③申請長年期房貸：

以相同收入來說，因收支比因素，35、40年期房貸相較20、30年期房貸可貸到較高金額，另外也可大幅降低月繳金額，資格符合的民眾不妨列入考慮項目之一。

何世昌也表示，無須擔心貸貸相傳或總體利息過高，因實務上多數人都會有換房計畫，並不會真正繳完全數利息。

Question5：升息免驚！政府房貸補助措施有哪些？

央行連續升息，使得房貸利率地板價已來到2％，房貸族面臨繳款壓力上升，先別慌了手腳，政府有祭出相應補助措施，民眾可研究是否有適合自己的補助措施可申請。

以一般房貸族來說，行政院已經就3,800億經濟成果分享全民特別預算案中，分配1、200億元作為房貸利息補貼方案，針對中低薪房貸族提供3萬元一次性定額補貼，預計全台有55萬戶房貸族受惠。內政部指出，將在6月開始受理，申請方式可透過線上或臨櫃申請，期限到今年12月底，預計第1批申請的房貸戶可在7月中領到3萬元。

發放對象是已經有房貸的民眾，必須名下只有1筆自用住宅房貸，且只能持有1間房子，原始核貸金額分成台北市850萬元以下、其他縣市700萬以下的房屋，且去年家庭總所得在120萬元以內才符合申請條件。

此外，3月24日內政部也指出，將針對青年安心成家購屋貸款，以及政策性房貸維持補貼利率半碼（0.125％）至明年底。以財政部的「青年安心成家購屋貸款」來說，原先在2022年3月升息，由公股行庫自行吸收半碼的優惠，將延長至2024年底。而享有優惠貸款利率的內政部政策性房貸，同樣在去年3月由內政部住宅基金吸收半碼的利率補貼也一併延長至明年底。

Question6：房貸族壓力大，轉貸求降息要搞懂哪些事？

轉貸降息其實就是類似債務整合概念，將原本的房貸轉到另家銀行後，由新銀行代替，達到降低利息的目的，而新銀行為爭取業績，有機會爭取到較優惠利率。

①房屋鑑價為依據：

和初次申請房貸相同，銀行放貸的依據是房屋鑑價，若是房屋鑑價上漲，可貸金額就會增加，但若是隨著房市降屋或是屋齡等因素，鑑價下修，反而會貸不到心中理想數目。

②手續費及行政成本：

此外，轉貸也得考量手續費、地政設定規費、代書費，或是仍在綁約期間內的違約金，在考量利率高低的同時，建議還是得精算轉貸成本，避免因小失大。

③紓困方案多利用：

可運用政府提供受疫情影響的紓困方案。包括信用卡、信貸、房貸的貸款，金管會已發函給各大銀行，民眾只要自證收入受疫情影響，就可以向銀行申請貸款緩繳最長半年時間，最晚在今年6月底之前都可申請，至於詳細作法各銀行都不盡相同，需申請時自行詢問。

 

（撰文：陳舒曼　圖片提供：好房網資料庫)