Q1.房屋退租前，房客需準備的工作有哪些？

有十多年處理租屋事務經驗的資深房仲Jason表示，確定不再續租時，應盡早告知房東做招租的準備。坊間的習慣是租約到期前1個月即應告知房東，但若契約另有規定，則以契約為準。

第2步就是拿出租屋契約，確認退租的相關條款是如何約定的，同時將承租時的設備清冊拿出來一一對照，確認品項是否齊全、功能是否正常，並且將屋況恢復成原始樣貌。Jason特別提醒，承租時最好拍照或錄影紀錄屋況，萬一退租時雙方對恢復原狀的認知有歧見，就能拿出照片或影片佐證，避免衍生糾紛。

此外，要養成設備損壞時立刻通知房東的好習慣，以免時間間隔太久，導致損壞責任歸屬無法釐清。如果曾經更換門鎖，也要記得將舊鎖安裝回去。假如有設籍在租屋處，就要盡早安排戶籍遷出的相關事宜。__________________________________________

Q2.房屋點交工作包含哪些？其中一方未現身點交怎麼辦？

一般來說點交都會安排在租約到期當天，房東會進行屋況的確認，並檢查所有物品、設備是否齊全與完好，同時房客應歸還鑰匙、社區門禁卡等。若點交時發現屋況有瑕疵，或是物品、設備有損壞、短少，房東通常會直接從押金中扣除賠償款項。

須提醒的是，不少租客會在租屋期間不小心弄丟鑰匙、社區門禁卡，甚至是停車場遙控器，因容易導致安全疑慮，建議遺失時要立刻通知房東，商量是否須更換門鎖或重設門禁，平時也應妥善保管此類物品。

點交完成後，下一步是結清水電瓦斯費、網路費等費用，房東扣除各類款項後，便會將剩餘的押金返還。建議向房東索取各項扣抵費用的收據明細，以便證明已經支付所需的費用與賠償。

若房東未出面點交，房客可寄發存證信函，告知已視同點交，對房屋不再負保管責任；相對的，若是房客未出面點交，房東也可寄發存證信函，告知已視同點交，房內遺留物若不處理視同放棄。

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Q3.如何避免房東事後要求支付「修繕費」？

若點交時雙方均無異議，原則上房東不得在事後以任何理由要求支付修繕費，房客若想自保，建議在點交完成後，於租賃契約上備註「已於X月X日完成退租點交，兩造合意解除租賃契約，房東已將押金XXXX元歸還房客」，再由房東與房客共同簽名用印，就能留下雙方同意完成退租的證明。

Jason也提醒，是不是惡房東，其實從洽談租約時的言行就看得出來，例如訂定特別嚴苛的租屋條款、租屋條件不夠公開透明，甚至是巧立名目額外收取費用，就很有可能會是惡房東。若非得向對方承租，一定要做好萬全措施，除了租屋契約、設備清單、照片等，最好連和房東之間的訊息往來也妥善留存，遇上糾紛時可自保。

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Q4.退租時房屋所有權人改變，押金拿得回來嗎？

根據《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》第16點規定，「出租人於租賃住宅交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第3人，本契約對於受讓人仍繼續存在。」「前項情形，出租人應移交押金及已預收之租金與受讓人，並以書面通知承租人。」

由此可知，當房屋所有權人改變時，根據法律押金必須移交給新的所有權人，因此理論上可以拿回來。《民法》中也有「買賣不破租賃」的相關規定，因此即使所有權人改變，房客的所有權益都會受到保護。

不過，買賣不破租賃也有例外情形，如果租約屬於「不定期契約」，房客與房東並未約定租賃期限，或是租期已經到期，但房客仍續住卻未與房東簽訂新的租約，房客就不受買賣不破租賃保障。而租期超過5年，且合約未經過法院公證，當所有權人變更時，也無法受到買賣不破租賃條款的保障。

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Q5.退租時物品折舊或物品損壞，房客需賠償嗎？

根據《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》第9點規定，「租賃住宅或附屬設備損壞時，應由出租人負責修繕。但租賃雙方另有約定、習慣或其損壞係可歸責於承租人之事由者，不在此限。」因此原則上只要損壞原因不可歸責於房客，所有物品的修繕都須由房東負責，若物品是自然的折舊，當然也不能要求房客賠償。

然而實務上，亦有房東會與房客約定基礎設備由房東負責修繕，但燈泡、水電耗材等物品由房客自行修繕，只要雙方合意，就不會牴觸法律，房客須按照契約，負擔一部分的修繕責任。

此外Jason也提醒，大多數的損壞糾紛都是發生在飼養寵物的情形，有時房客並未留意到房東提供的家具、設備價格較高，而是在寵物破壞家具、設備，必須與房東協商賠償時，才發現物品價值超出自己的賠償能力。建議承租前確認房東是否同意飼養寵物，或物品損壞時賠償標準為何，以免事後難以挽救。

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Q6.租約未到期不想續租，預繳的租金拿得回來嗎？

根據《民法》第454條規定，「租賃契約，依前2條之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租人已預先受領者，應返還之。」意思就是當房客按照法規與契約條款有權利提前終止契約時，房東必須退還已經預繳的租金。

然而，提前退租時，房客仍應按照《民法》第450條第3項規定提前通知房東，若租金支付週期為1個月，就須提前1個月通知，但若支付週期為1週、半個月，則只需提前1週或半個月通知。

在有提前告知的情形下，房東最多只能多扣1個月的租金作為賠償，但如果沒有提前告知，房東除了可以沒收當月租金，還能再多扣1個月租金作為賠償，相加起來等於多扣2個月的租金，對房客來說是不小的損失。

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Q7.房東亂扣押金或不退押金時該怎麼做？

如果房東藉故苛扣押金，甚至是不退還押金，建議發出存證信函，要求房東在一定期限內返還押金，萬一房東還是置之不理，就只能申請調解，或是經由訴訟程序討回押金。

若不希望產生此類糾紛，建議簽約時就先進行租約公證，並約定附加強制執行條款，當房東違約或是無故不還押金時，就不需要再經過調解或訴訟，而能直接以公證書聲請強制執行，較能節省時間及縮短流程。

其次，點交退租時當場結清各種款項，並要求房東當場返還押金，再將鑰匙、門禁卡交回，也是一種減少糾紛的方式。

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Q8.什麼情況下，房客可以提前解約而不必賠償違約金？

根據《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》第14點，若雙方約定「得任意終止租約」，只要提前1個月通知對方，就可以隨時解約，且不必賠償違約金。

此外，根據《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》第17點，租賃期間有下列情形之一，導致房子難以繼續居住者，房客可以提前終止租約，且房東不得要求任何賠償：

1. 租賃住宅未合於所約定居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，仍不於期限內修繕。

2. 租賃住宅因不可歸責承租人之事由致一部滅失，且其存餘部分不能達租賃之目的。

3. 租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵。

4. 承租人因疾病、意外產生有長期療養之需要。

5. 因第3人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。（指的是房東將房子同時租給2個人，第3人即是另一名受騙房客。）

6. 房客死亡，其繼承人得主張終止租約。

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Q9.什麼情況下，房東可以提前解約而不必賠償違約金？

根據《住宅租賃契約應約定及不得約定事項》第16點，若有以下情形，房東也可提前解約，且房客不得要求任何賠償：

1. 出租人為重新建築而必要收回。

2. 承租人遲付租金之總額達2個月之租金額，經出租人定相當期限催告，仍不為支付。

3. 承租人擅自變更用途，經出租人阻止仍繼續為之。

4. 承租人違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品，經出租人阻止仍繼續為之。

5. 承租人擅自將租賃住宅轉租或轉讓租賃權予他人。

6. 承租人毀損租賃住宅或附屬設備，經出租人定相當期限催告修繕仍不為修繕或相當之賠償。

7. 承租人未經出租人同意，擅自進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。承租人未依相關法令規定進行室內裝修，經出租人阻止仍繼續為之。承租人進行室內裝修，損害原建築結構。

 

(撰文：Daniel　圖片來源：freepik)