王伯伯的兒子即將在今年完成終身大事，為了給小倆口準備新房，王伯伯在鄰居牽線之下，找到一間自售的房屋。由於屋主開價低於行情，屋況也十分良好，王伯伯很快就決定入手，與賣方簽約後，立刻支付1成、約150萬元的款項。

不料以兒子名義申辦貸款時，銀行調閱謄本，才發現該物件共有3筆抵押權設定，第1順位債權人是銀行，第2、3順位則是民間融資公司，而且設定金額加總起來已超過目前銀行的鑑估價。屋主表示無力先行償還借款，但若無法塗銷2、3順位設定，銀行將不會同意放貸。親友們紛紛表示，該物件風險太高，王伯伯聽聞後，火速央求賣方解約，並退回已經支付的款項，然而賣方咬定雙方已經簽約，若反悔須賠償違約金，為免夜長夢多，王伯伯只能無奈答應要求……

房屋和土地所有權狀就像是房子的「身分證」，是用來證明房屋和土地所有權歸屬的一種憑證，記載的內容包含座落地點（如區、段、地號、建號、門牌等）、權利人姓名、統一編號、權利範圍，每一項權利僅核發一張權狀，如果遺失或損毀，只能由所有權人申請補發或換發。

至於建物、土地登記謄本，除了記載所有權與房地資料之外，還包含了他項權利等相關事項，顯示的資料比權狀更為詳細。建物、土地登記謄本並沒有申請份數的限制，而且除了所有權人，其他人也可以申請調閱。

或許有些人會疑惑，假如賣方已經出示權狀了，還有必要調閱謄本嗎？辰維地政士事務所地政士盧志揚表示：有必要！最主要的原因在於，權狀上無法看出是否有限制登記或設定抵押權等事項，只有調閱謄本才能確認。建議買方無論有無委託仲介服務，都應自行調閱第二類謄本核實。

其次須注意的是，謄本共分為3類，其中只有1種可供任意人調閱，顯示的資料也不同。

第一類謄本：申請人為登記名義人及其他依法令得申請者，內容顯示登記名義人全部登記資料。

第二類謄本：任何人皆能申請，也就是一般購屋者可以申請調閱的類別。謄本內容隱匿登記名義人出生日期、部分姓名、部分統一編號、債務人及債務額比例、設定義務人及其他依法令規定需隱匿的資料，但限制登記、非自然人姓名及統一編號，不在隱匿的範圍內。登記名義人若不希望住址完全公開，可向地政事務所申請隱匿部分住址資料。

第三類謄本：申請人為登記名義人與利害關係人（如銀行、共有人、債權人、訴訟案件中的相對人、公營事業機構等），謄本內容隱匿登記名義人出生日期、統一編號，但會顯示完整的姓名及住址。

 

(撰文：Chris　圖片來源：photoAC)