重點①列印時間

謄本列印時間必須為「最新的日期」，顯示的資料才會是當下的狀態。此外，盧志揚建議，最好請賣方提供第一類謄本，才會載有所有權人的完整姓名及權狀字號，以利買方核實身分及權狀真偽。

影響：

若列印時間與買賣當下有時間差，萬一中間曾發生異動，如賣方私下將房屋拿去抵押借款，買方將無法得知，恐造成龐大金錢損失。

______________________________________________

 

重點②主要用途

主要用途是依據建築使用執照所登載的資料來登記的，會影響銀行貸款的成數與利率。

影響：

主要用途若顯示「住宅」或「集合住宅」，貸款成數與利率較佳，若顯示「辦公室」、「一般事務所」、「技術服務業」等字樣，貸款成數與利率則較差。

______________________________________________

 

重點③建物面積

土地標示部及建物標示部皆會顯示面積，登記單位為「平方公尺」，與不動產交易和實價登錄慣用的「坪」不一樣，民眾最好自行試算面積是否相符。

建物面積中的「總面積」相當於主建物面積，「層次面積」則代表每一層的主建物面積，若建物為公寓大樓，總面積通常等於層次面積，別墅、透天等2層樓以上的建物，才會分別標示各層次面積。陽台、雨遮等範圍屬於「附屬建物面積」，「共有部分」則通常包含公設、車位等範圍。

影響：

若實際使用面積大於謄本所登載面積，有可能是因為建物曾經增建卻沒有申報、登記，也就是俗稱的「違建」，若違建遭舉報，就必須拆除。

______________________________________________

 

重點④登記次序與登記日期

所有權部登記次序可以看出房屋轉手次數，登記日期則可看出上次轉手的時間點。

影響：

若轉手次數頻繁，買方須有警覺可能事有蹊蹺，例如建案施工不良、周遭空污嚴重，或有修繕紛爭、鄰居擾人等問題，尤須提防可能為凶宅；因目前凶宅揭示責任以現任所有權人持有期間內為主，若前手或更早之前曾發生過非自然身故，賣方並無告知義務，建議購買前務必多加打聽、查證。

______________________________________________

 

重點⑤登記原因

政府規範的登記原因超過百種，較常見的有買賣、繼承、贈與、分割等，但亦可能為查封、假扣押、假處分、禁止處分等。

影響：

若登記原因為查封、假扣押、假處分、禁止處分等，建物、土地將無法移轉。

重點⑥所有權人

若所有權人不只一人，表示該建物或土地由數人共同持分，亦有可能建物與土地分別歸屬不同的所有權人。

影響：

若所有權人非單一，當賣方欲出售自己持分的建物或土地時，依法尚須詢問權利相關人是否要行使「優先購買權」，這也表示買方雖先行簽約，但不保證一定買得到。

______________________________________________

 

重點⑦其他登記事項

所有權部的其他登記事項會登載限制登記的相關註記，如預告登記、查封、假扣押、假處分等。

影響：

若賣方無法將限制登記的相關註記塗銷，將導致該建物或土地無法過戶。買方若想自保，簽約時應要求保留解除權，若買方不行使解除權，則應依據《民法》給付遲延及買賣契約中的違約條款向賣方請求解約。

______________________________________________

 

重點⑧「他項權利部」

他項權利指的是所有權人和使用人以外的他人對建物、土地享有的權利，分為抵押權、地上權、不動產役權、農育權等，又以抵押權最為常見。民眾可從他項權利部查知建物、土地共抵押過幾次，以及權利人（債權人）是誰。若權利人為銀行，設定的權利種類又是「最高限額抵押權」，即代表該物件的屋主有向銀行貸款。

影響：

他項權利部若有非銀行法人或自然人的抵押權設定，須先詢問賣方如何清償、塗銷，若賣方無法清償、塗銷，將導致無法過戶。有辦理履約保證的買方建議不要從履保專戶中先行動支因應。

______________________________________________

 

重點⑨「擔保債權總金額」

一般「擔保債權總金額」為貸款金額的1.2倍，舉例來說，若擔保債權總金額為1,000萬元，貸款金額即約為833.3萬元（1,000÷1.2＝833.3），若以貸款金額為總價8成計算，可推算出房價約落在1,041萬元（833÷0.8=1041）。但屋主申貸成數未必相同，且目前已有實價登錄可供查詢，前述的估算方法參考價值相對不高。

影響：

須留意借款金額若超過房屋的市價，且屋主無法自行清償，買方可能陷入無法過戶的窘境。

 

 

(撰文：Chris　圖片來源：shutterstock)