高房價一直是台灣民怨排行榜前幾名，而政府也在2014年前後打算出手進行稅制改革，從稅基、稅率、持有稅、交易稅等方面進行調整。其中，當時的財政部長張盛和說，全球只剩台灣將房屋與土地分離課稅。於是，財政部便在2014年拋出房地合一稅的議題且組成稅制小組研議方案，2015年時財政部版本房地合一稅提出，同年立法院三讀通過，直到2016年開始實施。

過去台灣的不動產交易獲利是採用土地公告現值及房屋評定現值來課稅，且採取房、地分離課稅，但仔細去探究，可以發現並沒有達到真正租稅公平正義原則，甚至因為房屋交易獲利得繳交的稅金太少，反而有助漲投資風氣的質疑。正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出，過去土地增值稅的課徵，依據的是「土地公告現值」，而該公告現值僅在每年初調整一次，若是有投資客在4月購入不動產，5月份就出售獲利了結，在土地公告現值沒變的狀況下，就算賺再多也不用繳交土地增值稅。

而房屋的部分，房屋評定現值通常都過低，和市價相去甚遠，實質上要繳交的稅金也實在太低，反而助長房市短期投機歪風。也因此，政府在2016年起實施房地合一制度來取代過去的雙軌制。根據財政部的解釋，實際做法就是當房屋及土地出售時，兩者的全部實際獲利，在扣掉已經被課徵土地增值稅的土地漲價總數額後，政府再就餘額的部分來課徵所得稅，讓房地交易所得能夠按照實價課稅，達到租稅公平。

房地合一稅2.0版本跟過往的舊版相較，要繳交的稅金分別會是多少，差別又有多大呢？

首先，我們要先來了解自己的稅基是多少，也就是賣屋時的實際獲利金額，計算方式為，房屋賣價扣除買價、相關費用、土地漲價總數額等成本後，才是我們真正的獲利金額，而這個稅基乘上稅率，就是我們實際上售屋必須繳交的稅金。

另外也別忘記了，只要你符合自用住宅規範，可以享有獲利400萬元的免稅額。基本上，只要是在2016年後取得的不動產要出售，獲利金額就適用於房地合一稅制。而房地合一稅2.0版本則適用於2021年7月之後賣出的房屋。

舉例來說，小明在新北市林口有1棟1,000萬元的房子，他在持有一段時間後，以1,460萬元賣出，仲介及代書等費用花了他45萬元，而依照土地增值稅計算，他在持有房屋的這段期間，自家土地漲價金額為15萬元。

首先，小明要先知道自己的實際獲利金額，也就是稅基是多少錢，這可以從成交價1,460萬元扣掉取得成本1,000萬元，再扣掉仲介及代書費45萬元，最後再扣除土地漲價總數額15萬元後，得到400萬元這個數字，而這就是他的房地合一稅稅基。

比較新舊版房地合一稅的稅率差別，小明若是持有房屋1年半就要賣掉，舊版房地合一稅的稅率為35％，要繳交的稅金為140萬元；使用2.0版本的稅率則為45％，要繳的稅金則是180萬元，兩者相差40萬元。

若小明的房屋持有時間為3年，使用舊版房地合一稅的稅率為20％，400萬元乘上20％稅率，得出稅金為80萬元；若是採用房地合一稅2.0版本，持有3年的稅率為35%，稅金就是140萬元，兩者相差高達60萬元。

 

（撰文：陳舒曼　圖片：Freepik）