繳稅是國民應盡義務，尤其是當售出不動產有獲利時，更是應該繳稅，不過，若能對稅制有更全面的理解，明白哪些狀況能夠替自己聰明節稅，也是很重要的一件事情及權利。

首先，我們都要清楚明白一件事情，政府之所以推出房地合一稅，目的是要抑制投資客短期買賣，炒高房價的行為，而對於自住客，或是長期持有不動產者，其實都有租稅優惠，甚至免稅的空間。

而更重要的一點是，繳交房地合一稅的前提，是在不動產出售後自己有「賺錢」的狀況下才需要繳納，若一毛都沒賺，甚或是賠售出場，那就當然不用繳稅了。

針對自住客族群，房地合一稅有哪些優惠？又有什麼條件限制呢？第一個，自住設籍滿6年就可以享有自住房地租稅優惠。只要個人、配偶、未成年子女在該房屋設有戶籍，持有滿6年且有實際居住事實，又沒有供營業或出租的狀況下，就可以適用。

若是符合以上條件，出售時的獲利就有400萬元免稅額，也就是說，只要獲利金額在400萬元內，就不用繳交房地合一稅；若是獲利金額超過400萬元，也可以在扣除400萬元後，餘額以稅率10％計算。

舉例來說，房地產出售時獲利800萬元，在扣除400萬元免稅額後，只要繳交稅基400萬元乘上10％稅率的房地合一稅即可。

此外，房地合一稅也針對自住客換屋有重購退稅的優惠，而國稅局也曾經說明，自住客重購退稅的條件確實較為寬鬆，只要是房屋持有人、配偶或者是未成年子女有設籍，且在房屋出售的前1年內，該不動產都沒有出租或是做為營業用，不管先買後賣、先賣後買，2年內都適用重購退稅優惠。

而優惠內容就是，房屋價值小換大全額退稅，房屋價值大換小則按照比例來退稅。但要注意的是，享受重購退稅的優惠可是有限制的，第一個是5年內都不能將房屋改作其他用途，或者是再將房屋產權移轉給他人，再來則是配偶及未成年子女6年內只適用一戶，最後一個是，非自願因素者，可以採用較低稅率計算房地合一稅。這裡所謂的非自願因素是什麼呢？舉例來說，像是公司突如其來的調職、資遣，讓房屋持有人不得不賣房搬離現居住地等狀況，就可以享有在持有不滿2年內出售時，稅率減免為20％的優惠。

 

（撰文：陳舒曼　圖片：Freepik）