「換約」在常見的預售屋交易來說，指的是在房屋所有權尚未第一次登記之前，原買方將契約轉讓給承接買方，這時屬於房屋、土地權利移轉，非產權轉移，然而雙方在角色變換上，存在著一些不可不知的交易細節。

 

 

對於原買方來說

 

對於第一手買方而言，在交屋前換約，可以省去成屋交易時所需的土增稅、印花稅及地政相關規費，以及4％的房仲服務費用，不過要留意的是，換約獲利所得仍得申報隔年度的綜合所得稅，倘若心存僥倖想逃漏稅遭查獲，恐怕面臨國稅局追稅及罰款。

 

此外，「換約」內容由於已是和建商之間的正式合約，現在不少建商為了防堵投資客，開始採取綁約1年以上的限制，買方在1年之內禁止換約，甚至部分建商會綁約至完工交屋前，因此基於合約規範，原買方若在短時間內有資金需求，想要換約出售，可能得照合約按價賠償，若是在閉鎖期後轉賣，原買方除了須要支付建商原始合約總價金的千分之一作為換約手續費，另外，若有委託仲介，則會有4％服務費得負擔。

 

「換約」買賣後，購屋人姓名、購買總價變動，建商代銷都得回報給國稅局，因此即便預售屋賣的是未來房屋的權利，不像成屋交易產生土增稅、印花稅問題，但仍需主動申報財產交易所得稅，否則國稅局有可能會追討稅費，房產專家也提醒，若原買方屬短期套利，得要注意建商換約後出款的時間，若有資金需求，恐怕會產生財務問題。

 

 

對於承接買方來說

 

對於承接買方來說，首要注意的是自備款得準備充足，由於原買方已經支付簽約金、部分工程款，承接方在承接時，必須付清前述費用才得以換約，因此不僅享受不到買預售屋的輕鬆付款，也得給付原買方轉賣獲利金額。

 

黃景揚提醒，通常承接方只注意手續費、買屋價格，但隱形的成本包含，該物件是否已經客變、客變後是否有增減建材、是否已經退費、增加的建材賣方有無付清，買方都得仔細詢問清楚。

 

更重要的是，得留意原買方是否有一屋多賣、產權不清等問題，否則花了畢生積蓄，可能都付諸流水。

 

 

（撰文：Miranda　圖片：好房網資料庫）