小學堂／一張圖看懂預售屋交易流程！
1）實地賞屋
建議網路做完功課後，精選3～5間建案，實際走訪接待中心，先聽銷售人員介紹，除了比較「線上」和「線下」賞屋資訊是否符合，還要感受觀察現場實際買氣氛圍，避免被銷售人員的花言巧語矇騙。
2）回訪議價
鎖定單一建案後，務必回訪接待中心，最好邀請親友一同前往，往往能察覺自己遺漏的細節，若確定該案符合需求，建議直接運用成交價格範圍來議價，展現購屋誠意。此外，民眾可掌握一個最好的進場時機，就是「潛銷期」，通常此時會放出不用議價就很優惠的「早鳥價」，還能「先選先贏」。
3）下訂審閱
若有喜歡的戶別，首先須交付5～20萬元不等的金額，坊間常稱「小訂」，此時銷售人員會提供合約給客戶參閱，依照內政部規範客戶至少有5日合約審閱期。
4）簽約
當客戶也確認合約無誤後，便可正式簽約，再繳交簽約金，一般而言，小訂加簽約金即為購買預售屋的頭期款，通常是房屋總價的5～10％。
5）開工、工程期
預售屋彈性付款的機制通常會在開工之後，一般從開工到完工約2.5～3年，建商依建案工程進度收取「開工款」、「工程款」，開工款約總價3～5％，工程款則約5％，會依工程進度收取。
6）客變
預售屋與成屋最大不同是可提出客變需求，但創意家行銷公關陸宜提醒，每個建商客變的規定及時間都不一致，有的建商要求1樓底板完成前，就得分低、中、高樓層確定好客變內容，有的則是在蓋至購買戶別之低2個樓層時得完成客變，過程中，建商會和客戶大約透過2次、每次1～2個鐘頭進行討論。
7）完工、對保
建商領到使照後，會請客戶到銀行對保，確認貸款種類、利率、還款方式等細節，若確認無誤，將簽署「撥款同意書」，待過戶後，銀行就會撥款給建商。不過，陸宜指出，此時客戶需另開立與貸款金額相同的「本票」，給銀行作擔保品。
8）繳付稅款
預售屋在過戶之前必須繳納相關稅款，包括地價稅、房屋稅、土地增值稅、印花稅、契稅、相關規費等，通常建商會採取多退少補之方式。
9）過戶
預售屋通常採整批過戶，會由建商委託的代書，辦理過戶手續，時間點落在建商領得使用執照後4～6個月左右完成。
10）驗收交屋
驗屋時會針對客變的地方，出示平面圖或工程變更單，客戶確認後需在圖面或單據上簽名，才算驗收完畢，假設發現缺失，可在圖面或單據上註明，要求建商限期改善，否則將扣留「交屋保留款」，通常也是購屋的尾款，約為總價的5％。
（撰文：Miranda 圖片：好房網資料庫）
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