房市過去4年歷經盤整，傳出好幾起建商倒閉或是整批建案流入法拍，有消費者已經給付上百萬元，後來卻聯絡不上建商，最後才發現產權已是別人的，形成一屋二賣的窘境。

 

根據台南市地政局統計常見的預售屋買賣糾紛，包含：虛偽不實或引人錯誤之廣告、瑕疵擔保責任、房地出售面積的認定及找補、完工期限及交屋期限等。

 

 

1.虛偽不實或引人錯誤之廣告：

 

　建商或代銷因為競爭關係，常見預售廣告對於分區管制、房屋用途、位置標示、交通狀況、建築物面積、建築物外觀、設計、停車位等標示不清。

 

2.瑕疵擔保責任：

 

　根據《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第17條，建商對於結構體需保固15年、固定建材則必須保固1年，但是許多建商都會喊出防水保固5年，實際上是不受任何法令規範的。

 

3.房地出售面積的認定及找補：

　

　民眾購買預售屋，交屋時若坪數和合約內容不一，其不足部分賣方應全部找補，但如果交屋面積大過合約，買方只需找補2％為限，內政部地政司指出，如果誤差超過3％者，買方得解除契約。

 

4.完工期限及交屋期限：

 

　預售屋從下訂到交屋約需2～3年時間，但期間變數不少，因此延遲交屋的狀況為不動產買賣常見糾紛之一，簽約時得留意完工期限。若不幸遇上像是前陣子「大同莊園」原定2018年年底交屋，卻延遲至2019年4月12日才取得使照，導致無法如期交屋，買方可依契約主張解除權利，並要求建商賠償違約金，而最後上述案件法院判建商賠償違約金2,441餘萬元。

 

台南市地政局長陳淑美提醒，買賣不動產應慎選合法的不動產經紀業者及有執照的不動產經紀人員，簽訂買賣契約前應要求業者提供不動產說明書並告知應注意事項，簽約時須注意契約審閱權的使用，並針對各項條款逐一檢視並了解後，方可簽名蓋章，切莫因急迫或未詳加考量即簽約，以免產生違約問題。

 

然而為了避免一屋二賣、建商落跑等慘事，目前常見的履約保證有5大方案，像是不動產開發信託、價金信託、同業擔保、價金返還、公會擔保。其中最有保障的則為「價金返還」，一旦建商不能履約，將可退還所有給付金額，對消費者而言萬無一失，但銀行對於此方案要求高，加上建商在興建期間需負擔所有費用，除非是資本雄厚、案量較小的個案，否則相當少見。

 

不動產開發信託是市面上最常見的，配合建商土建融，且專款專用，但簽約時應注意履保契約書上是否由金融機構擔任受託者。另外，得仔細閱讀信託證明書，確認建商使用哪種履保方案，未來款項將如何使用。

  

 

（撰文：Miranda　圖片：好房網資料庫）