◆贈與要繳這些稅◆ 

 

高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源表示，使用贈與的方式將房產轉讓予孩子，贈與人，也就是父母需要負擔贈與稅，孩子需要負擔土地增值稅、契稅及印花稅。

贈與稅的計算方式是以公告土地現值及房屋評定現值為計算基礎，先扣除每年的免稅額220萬元，再扣除受贈人繳納之土地增值稅加上契稅的總額，再乘以稅率。不過，漢邦聯合會計師事務所主持會計師史芳銘提醒，贈與人必須提出該土地增值稅、契稅確由受贈人支付的證明供國稅局查核，查證屬實才可扣除。

而土地增值稅為土地漲價總數額的10％（以自用住宅用地稅率計），契稅為房屋評定現值的6％，印花稅為契約價款的0.1％。

舉例試算，以台北市某4層樓公寓的2樓、建物面積86平方公尺（約26坪），土地持有面積為30.1平方公尺（約9.1坪）為例，計算出來，父母的贈與稅為99萬73元，孩子要負擔的土地增值稅、契稅及印花稅分別為69萬5,430元、9,840元、1萬2,806元，合計71萬8,076元。整體來看，若採用贈與，這家人共需付出170萬8,149元（詳見下圖算式）。

◆繼承僅孩子負擔遺產稅◆

若是透過繼承的方式移轉，僅有孩子需要負擔遺產稅，遺產稅的計算方式為：採累進稅率，遺產淨額在5,000萬元以下者，稅率10％、5,000萬元至1億元為15％、1億元以上為20％（詳見表2）。

遺產淨額為被繼承人死亡時遺留的不動產、動產和其他一切有財產價值之權利，不動產價格亦以公告土地現值及房屋評定現值計，繼承人有免稅額1,200萬元，喪葬費可再扣除123萬元，此外，若被繼承人有配偶或其他相符的條件，可再扣除各項扣除額後計算出遺產淨額。

以同一個案例試算，假設被繼承人僅有該筆不動產，且僅扣除免稅額1,200萬元及喪葬費，遺產淨額為負值，遺產稅為零。因此，從父母移轉給孩子的角度來看，繼承較贈與更有節稅優勢。

◆除購屋資金外　買賣要繳這些稅◆

讓孩子以「買賣」的方式取得父母的不動產，漢邦聯合會計師事務所主持會計師史芳銘表示，父母需要負擔土地增值稅，以及財產交易所得稅（舊制）或房地合一稅（新制）。而買方即孩子，除要準備買屋的資金外，稅負方面，需要負擔契稅以及印花稅。

不過，適用房地合一稅的對象為「2016年1月1日後取得，因出售房屋而獲利者」，但2015年後房地產市場反轉，即便父母以市價出售給孩子，以目前狀況而言，也不太會有獲利，加上父母多半會以較便宜的價格轉讓給孩子，更不可能有獲利，因此暫不討論房地合一稅。

同樣以前述的案例來試算，土地增值稅一樣為69萬5,430元，財產交易所得稅方面，在台北市的房產若出售時沒辦法證明實際成本，且非高級住宅，可以用房屋評定現值的41％計算財產交易所得，假設父母的綜合所得稅率為12％，財產交易所得稅為8,069元。

孩子要負擔的部分，契稅以及印花稅合計為2萬8,040元。透過「買賣」的方式移轉，這家人總共付出73萬1,539元。

＞＞＞透過買賣將房子過給孩子，需繳哪些稅？

同樣以前述的台北市某公寓為例，假設目前該區交易行情約每坪70萬元，因此26坪的公寓，買賣價格預估為1,820萬元。

財產交易所得稅＝房屋評定現值16萬4,000元Ｘ41％Ｘ12％＝8,069元

◆繼承最單純　買賣無遺贈稅　贈與可指定子女◆

買賣、贈與、繼承都可以移轉房產給孩子，但以這個案例的狀況來看，相較之下，繼承最沒有稅負的問題，因為最起碼可以省下土地增值稅69萬5,430元、契稅及印花稅2萬8,040元；其次為買賣，相關稅負以土地增值稅的數額最為龐大；但若採贈與，除了土地增值稅外，贈與稅也是一大負擔，最不划算！

此外，史芳銘補充，若想透過買賣將房產移轉給孩子，要考量孩子是否有足夠的資金買進？如果沒有，父母要如何將現金贈與給孩子？如果事前沒有規畫，買賣移轉若經查核不實，除補繳欠稅外，針對不實部分還會額外開罰，切勿因小失大。

（撰文：劉芷茵）