很多人或許會問，不是有「安倍經濟學」嗎？不是有東京奧運嗎？日本房市到底出了什麼事？為什麼到日本買房子，還有那麼多風險要承擔？讓我們試著一步步去探索那些撤離或逃離的外資與陸客看見了什麼吧！

少子化和高齡化問題 經濟成長停滯不前

至於日本現任首相安倍晉三為圖讓日本掙脫「失落的二十年」困境，進而在二次出任日本內閣總理大臣後提出的「安倍三箭」見效了嗎？顯然也沒有。

安倍晉三的這三支箭，分別是大膽的金融政策、機動性的財政政策與喚起民間投資的成長策略，但是在大前研一眼裡，這三支箭已經「全部落空」，而且日本經濟「失速徵兆日漸增強」。他認為日本國債是「世界上風險最高的國債」，但是由於少子化和高齡化問題惡化，將會無力償還，而落入「懦夫賽局」的困境，讓「異次元貨幣寬鬆政策」難以順利退場。

其次，由於政府沒有銀彈，財政收支預期到二○二○年為止還不能從赤字轉黑，機動性的財政政策也成為不可能的任務，至於第三支箭裡提到的地生創生、放寬大都市圈建物容積率等，在大前研一心中也都是「一些可悲的政策」。

他認為，日本經濟的根本問題在於這是個經濟成長已經停滯的先進國家，也是個「低欲望社會」，不管利率多低也沒有人要貸款。人口不斷減少，對消費與住宅的需求規模也會縮小，年輕人喪失物慾，如今只敢選購Zara等平價時尚的「Zara族」愈來愈多，而年輕族群沒有動力像自己的父母一樣花一輩子去付清房貸，這種價值觀會延續到這批年輕世代的下一代。大前研一因而悲觀地說，「日本的住宅價格仍有下跌的空間，除了東京都蛋黃區等部分區域之外，恐怕是永遠都不會上漲了吧！」

台北醫學大學管理學院暨東吳大學巨量資料學院講座教授朱雲鵬說，日本某大企業駐台代表曾告訴他一件事：「現在日本的年輕人很可憐，大學畢業生如果在畢業一年之內沒有找到正式職缺的工作，那麼可能一輩子都必須做派遣人員，因此再低的薪水，只要可以拿到社員證，就一定要去做。」這些年輕人收入少、公司小且離家遠，一起步就很辛苦，但是即使在好公司裡一樣可能遇到不論怎麼努力，薪水和職位都原地踏步的情況，你買的房子等得到他們接手嗎？

房地成為燙手山芋 即使買得起也不想擁有

旅日作家劉黎兒兩年前在蘋果日報的專欄裡寫道：「除了少數有錢無處花的富人外，日本年輕人早已認識不動產是『負動產』，即使買得起也不想擁有。」她還說，「（日本）現早已成住宅過剩時代，空屋如傳染病，從農村蔓延到城市，地價房產暴跌，或付不起稅金、管理維修費，許多子女放棄繼承、地方政府拒絕接收，房地成為燙手山芋，沒人要。」

這不是危言聳聽，而是證諸名人圈甚或你我身邊友人的現在進行式。兩年前知名藝人利菁才在報紙上大談自己的日本置產經，說已經「砸二‧五億元開民宿瞄準東京奧運熱。」但言猶在耳，最近卻傳出她在東京都品川區一百八十八坪的商辦大樓，租金從台幣一百六十萬降至一百四十萬元，甚至打算出清日本房產的消息，說原因是「經濟不景氣。」好房網名家Sway在直播節目中說，「要是她不讓砍租金，房子就空了！」

說實話，這些年在安倍三箭與東京奧運話題推波助瀾下，日本房地產被炒得紅紅火火，雖然房價和當年的高點仍有些距離，但是你仍然不能不提高警覺。朱雲鵬說，一九八五到八九年間日本貨幣供給每年都以雙位數成長速度上升，但過多的貨幣不是用於與GDP有關的交易，而是去追逐股票與房地產等資產，泡沫崩滅後，東京銀座一帶的房價與高峰時期相比跌了六到八成。

朱雲鵬在新作「中美貿易戰-一場沒有贏家的對決」一書裡提到日本和美國互動的慘痛經歷，他說一九八五年美國壓迫日本簽訂「廣場協議」後日圓大幅升值，從一九八五年一美元兌換兩百五十日圓，升值到八七年的一百二十日圓，令日本國內資產價格節節上升，那時的日本經濟「意興風發」，但現在已隨著泡沫崩滅而「衰退萎縮」。

日幣匯率波動大 匯兌損失難估計

事實上，多年來日幣上下起伏誇張，升值的時候大量熱錢流入套利，吹大資產泡沫，貶值的時候大量熱錢流出，導致外匯儲蓄大量損失，資產價格下跌，外來資金稍一不慎就會坐上「財富過山車」。這些年到日本買房子的人不少都吃過匯率的虧，Sway就說，利菁就算賺了房價，也因為買在匯率高的時代而必須承受匯兌損失，「光是匯兌損失，就夠讓你的日本房地產『死掉』！」

在追逐海外置產大夢的時候，我們往往容易拿放大鏡看好的那一面，而透過毛玻璃去看不好的那一面。拿去日本當房東或開民宿兩件事來說，許多人看的是動輒五％以上的租金投報率，卻忽略了可怕的成本。Sway說，日本置產的「萬萬稅」比台灣還恐怖，扣掉不動產取得稅、固都稅、管理費、修繕基金後，就算有賺，剩下的也有限了。

著有《Hea富學》的香港創業家郭釗則對日本「新民泊法」實施後還一心想著去日本經營民宿的人潑一頭冷水。他說，日本很多地區住宿酒店供應已經逐漸充足，留給民宿的經營空間變小，新民泊法又針對營業日數、時間和設備做了規定，經營日數有限，利潤變少，就算東京奧運是利多，也「將如煙花般成過眼雲煙」。

如果日本房地產真的這麼好，依日本人「好東西只留給自己分享」的性格，還輪得到外國人買嗎？陸資慢慢撤了，可別搶著去當一隻被套牢且「下不來的老鼠」！

（撰文：楊欽亮）