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自由時報今年2月19日一篇「東京房價每坪80萬元，逼近歷史新高」的報導，引用日本「日經新聞」撰述的文章指出，日本東京房價正逼近泡沫經濟時期最高點，該文舉日本民間研究公司不動產經濟研究院的調查數據顯示，日本首都圈去年新公寓價格每坪平均約287萬日圓（大約為台幣80萬），在日本資產泡沫觸頂時，首都圈新公寓價格曾到達每坪308萬日圓（約台幣85萬），數字已經十分接近。

經濟陷入失落的十年

超寬鬆貨幣政策扭曲市場

報導提出警訊，指1990年日本經濟泡沫化後首都圈房價大跌，跌到價格只剩泡沫時期的一半。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰去年底曾經撰文指出，日本房市泡沫在1989年達到高峰，1990年時僅東京都地價就相當於美國全國土地總值，東京皇宮用地總值一度比整個加州還高，「房價與現實完全脫節」。

但莊孟翰指出，當年日圓在美國施壓日本政府簽下「廣場協定」（Plaza Accord）後大幅升值，由於貨幣升值不利出口，削弱日本在全球貿易的競爭力，政府一系列財政或金融措施嚴重失誤，導致經濟長期陷入不景氣，民間金融機構爭相將房地產貸款視為最佳貸款標的，無形中助長泡沫形成。莊孟翰說，1991年日本房市崩盤，經濟連帶遭逢重創，陷入了「失落的十年」，在長達15年持續下跌之後，不少東京市中心住宅價格迄2005年一路下跌超過70％ 。

不過他舉野村總合研究所的數據指出，日本六大都市商業區房價自1991年高峰下跌後，如今才反彈17.5%，泡沫是否一定會出現，仍可以再觀察。

1991年房市泡沫化後，日本房價在長達23年之久的「擠泡沫」過程裡成長緩慢，近5年才因為經濟稍見復甦與資金門檻低，吸引海外資金進場而連續上漲，但直到去年10月，各種不同用途土地的基準地價平均上漲0.1％，土地評價才在睽違27年之後首次上漲。東海東京調查中心首席經濟學家武藤弘明在日經新聞的報導裡觀察指出，東京地產價格上漲是因為2013年以來日本銀行持續推動超寬鬆貨幣政策使市場扭曲，導致資金不斷湧入不動產造成的，這種情況只會延續到2021年左右。

◆高齡與少子化衝擊大　一室九空窘境可預見◆

在日本不動產代銷業者頻頻發布日本國內銀行及信用金庫的不動產融資餘額更新史上最高紀錄等利多消息的同時，新光金董事長吳東進仍然在2018年底接受經濟日報訪問的時候說，日本高齡化現象已經很難逆轉，這將連帶影響日本房地產市場前景。他說：「日本人口目前約1.2億人，到了2050年可能只剩下7、8千萬人，這樣房地產會漲嗎？」

高齡少子化是許多國家面臨的問題，日本是受衝擊最深的國家之一。日本厚生勞動省推估該國2018年新生兒人數約92萬1千人，較2017年減少2萬5千人，已經連續3年低於百萬水準，同時也極可能是1899年開始統計以來最少的一年。

《失落日本》一書的香港籍作者湯禎兆說，到了2040年，日本人口中將有3千6百萬，約36％的人口是65歲以上的長者，房地產出現因《下流社會》一書名噪一時的三浦展形容的「十室九空」情況，是「當然之事」。湯禎兆在風傳媒上發表的「為何日本房子只要三百萬，也沒人想買」一文裡闡述自己沒有投入購買日本房地產浪潮的原因，是「看透了這批被放售的房地產單位，肯定是因為再沒有日本本土市場的需求，才會出現誘使引進外來資金從而製造出『托市』（採取行政干預或其他措施，確保市場穩定或止跌反彈的行為）效果的市場手法。」

◆房市大緊縮　炒短線賺價差的時機已過◆

旅日知名作家劉黎兒早在2016年底就已經在民報個人專欄裡揭露業者不敢說的真相：「日本房產已經開始大緊縮、大崩盤了！」她在專欄文章裡寫道，現在通縮大舉逆噴射，許多的數字顯示日本房產泡沫已經開始大舉崩潰了，許多陸客從今（2016）年入年就已經爭相脫手求售，「金融機關將會背負鉅額的不良債權，而這次比1990年時還要嚴重。」

劉黎兒也說，自從2014年4月消費稅漲成8％之後，日本人都不買房子了，但2013與2014兩年華人狂買房子，為防止投機，日本房產稅制有5年內轉售獲利，要課39％稅金，5年以上才降為21％的規定，換句話說，假設買家2014年進場，2019年將屆滿5年，今年將有大批外資熬過閉鎖期後逃出日本。

事實上，《TiN’s 東京房市教戰手冊》作者陳適群（TiN）在痞客邦個人部落格上寫道，當初台灣人本來就預想2014年開始起漲到2020奧運，因此2018年也應該是原本預設的「出貨年」。他說：「房價高，是讓你『出貨』的，不是讓你『進貨』的。他也在去年3月引述日本住宅新報報導，指「最近台灣人已經不買日本的房地產，就連買房團都已經逐漸消聲匿跡」。

TiN觀察，台灣絕大多數投資人是「炒短線，賺價差」的，3、5年就想跑了，但現在價位過高，已經沒有賺價差的空間了。

（撰文／楊欽亮）