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在思考申請房屋貸款時，除了大家最關心的利率外，還需要考慮到貸款額度、年限、繳款彈性，以及自身的負擔能力等。現在銀行推出各種房貸方案，讓不少消費者看得眼花撩亂，而究竟房貸族該如何和銀行談到對自己最有利的條件？現行又有哪些房貸優惠方案？

銀行房貸業務主管分析，除了前幾年本來就有的寬限期方案外，近年來各家銀行也推出40年貸款的方案，貸款年限拉長，讓手頭現金不足的年輕人，更有餘裕空間。例如，同樣是單薪月收入5萬元的家庭，貸20年，能買到總價375萬元的房屋，但如果將貸款年限拉高到40年，就能買到625萬元的房屋。

房貸業務主管分析，透過延長年限，貸款一開始的前幾年月付金較低，對於年輕人來說壓力較不會這麼重，等到年齡增長、工作穩定、手邊資金增加，例如年終獎金發放、薪水增加、有新的兼職收入等，可以適當提前清償部分本金，清償部分本金後，利息支出也會跟著降低。

而申請房貸時其實也會有一些必要的費用支出，包含房屋鑑價費、帳務管理費、代書設定費用等，此外，也需評估銀行能否完整提供相關金融整合性服務，以省去與多家銀行往來的時間成本，消費者也可整合多項業務，藉此爭取更優惠的條件。

銀行房貸業務主管舉例，通常符合以下資格，可爭取較優惠的條件：

 

（一）職收穩定的職業身分，如：公務人員、律師、醫生、會計師、老師等

（二）銀行薪轉戶

（三）銀行貴賓理財客戶或投資金融產品往來數量多

（四）符合政府優惠房貸資格

 

至於前幾年相當流行的「寬限期」，房貸業務主管說，寬限期其實是一種「先甘後苦」的還款方式，優點除了可以減輕前期的還款壓力，靈活運用資金拿來做為房屋裝潢或是購買家具的預算，但缺點就是當寬限期過後，開始必須償還本金時，往往容易在財務調度上產生問題，這種繳款方式僅是把負擔往後延，導致後續的繳款壓力越來越沉重。

假設房貸分期20年，寬限期3年的話，等於是原本要用20年償還的本金，得壓縮成17年還完，每個月平均要攤還的金額反而變多了。舉例來說，貸款1,000萬元、利率2.0％、還款年限20年來看，前3年每個月雖然只要繳16,667元，但從第4年開始，每月連本金攤還就跳升至57,865元左右，還款壓力大幅上升。

其實寬限期的本意，主要是提供還款正常的民眾，突然遇到失業或是其他重大經濟變動時，方便家庭資金的周轉，不應只用利息來衡量支付房貸的預算，這樣往往會高估了自己的還款能力，等到寬限期過了，很多人會瞬間繳不出連本帶利的還款金。

 

 

房貸業務主管分析，若能善用30年、40年的房屋貸款，能大幅降低月付金，相較一般20年房貸，可降低高達60％，有效減輕還款壓力，維持生活品質，而且銀行其實都能彈性提供30到40年間的房貸，例如35年之類的。

不過，高年限的房貸也會有些限制。通常銀行會以屋齡或還款人年齡加上貸款年限不超過75年做為計算標準，也就是說，假設要貸款40年，還款人年齡不能超過35歲，或是屋齡不能超過35年。無論如何，都建議消費者買房前一定要做好還款規畫，才不會被房貸壓得喘不過氣。

 

（撰文：沙蔓莎）