房市從二○一四年以來價量雙修，就連商用不動產也出現觀望風氣，各大知名商圈皆傳出知名品牌出走、店面空置多時，

到底是不景氣，抑或是房東貪心逼走大房客呢？讓專家帶您一探究竟。

撰文：張蘭達 圖片：好房網資料庫

近期品牌出走、店面空租一波接一波，不僅經濟受到衝擊，也使得人心惶惶，更反映出目前消費力大降，迫使台灣老闆不得不關店、國際品牌不得不移點，然而取而代之的娃娃機店面意外地解救高空置率，而探究根本，問題出在消費結構以及產業獲利無法負荷高租金，夾娃娃機只是空置店面的止痛藥，卻不能根治病灶。

北中南七商圈交易腰斬　唯西門、草悟道仍火熱

統計實價資料，以今年前九月推估全年交易總金額，發現北、中、南九大商圈和二○一四年房市多頭末年相比，其中台北市信義商圈、忠孝東路商圈，以及台中市逢甲商圈、五期商圈，還有高雄市美術館商圈、巨蛋商圈及新崛江商圈，店面交易總金額較二○一四年減少十九至九十二％。

僅剩台北市西門商圈、台中市草悟道商圈總交易金額分別增加一四○％、八十九％，全國不動產商用置產中心經理古凱元指出，目前西門商圈和草悟道商圈為最火紅的商圈之一，前者由於鄰近台北車站、機場捷運，又有許多特色文創小店，深受年輕族群、國外背包客喜愛，租金和店面交易價格居高不下。

至於草悟道商圈在勤美誠品進駐後，形成文青聚落，以文創小店以及特色餐廳闖出名號，勤美、草悟道以及審計新村連成一氣，不只吸引台中在地客，不少台北客、南部客也慕名而來，而西門商圈、草悟道商圈為一級戰區，目前在一片衰退之中是少見成長的交易熱區，因此雖然店面價格衝上高點，還是讓很多店家趨之若鶩。

高租金嚇走大品牌　商圈衰退已成事實

然而，其他商圈就不像上述的區域擁有這般榮景，從南到北都有一波波店面空置潮，像是高雄市麥當勞澄清店因為房東大漲租金而搬遷，新的房客來來去去，現在蚊子比人多；此外，赤鬼牛排在台中公益路旗艦店不堪高租金，轉而搬到台灣大道二段，原店面閒置十個月後，房東才回心轉意不漲租了。

而台北市在二○一四年後也陸續傳出餐廳業者、國際品牌陸續撤離，其中最顯著的為忠孝商圈，從經營三十年的頂呱呱開始，到近期的Miss Sofi、DHC、亨得利三寶名錶、韓國品牌SPAO和MIXXO，就連二十四小時營業的誠品敦南店也傳出將吹熄燈號。

根據戴德梁行統計，忠孝東路商圈店面空置率上升三‧八個百分點來到七‧八％，反觀西門商圈僅二．四％位於低水位，信義及西門兩大商圈產生磁吸效應，導致忠孝東路商圈人流減少，多數空置店面租金開價相較二年前下修十五至二○％，不過，房東降租以提升承租意願的效果尚不明顯。

北市熱門商圈換手　信義西區再現榮景

古凱元指出，忠孝東路商圈這幾年店面空置越演越烈，除了房東租金掛高高，而在陸客團減少、北市政府強推東西反轉，加上西區諸多利多政策，使得商圈順勢轉移，也迫使店家類別從精品改為平價消費類，不僅消費客層轉變，消費力也變低，在獲利減少的情況下，店家無力支撐高額店租選擇撤出，進而由特賣會、夾娃娃機店頂替。

相較於忠孝東路商圈的衰退，西門商圈和信義商圈人潮洶湧，據統計，前者每日有九萬人潮湧進，主因在於平價日租套房、文創特色小店，加上政府利多政策，包含：機捷通車、拆除忠孝橋重現北門以及雙子星招標計畫持續進行，使得西門商圈重新崛起，目前店面租金行情每坪一．七萬至二萬元。

至於信義商圈，雖然相較於二○一四年店面交易總金額大減，但市場人士指出，店面交易多在永吉路，因此交易量稀少，信義商圈內多商辦大樓，更是百貨密度最高的地區，即使前陣子Forever 21退出信義商圈，但屬單一個案，加上許多業者在區內不時推出創新活動，吸引人潮，現和西門商圈算是並駕齊驅。

台中大型店面空置　三千萬元是入手關鍵

「不是單一商圈或是路段沒落，而是觀光客減少和房東心態造成店面空置現象。」東森房屋台中七期大師名盟店店長陳振輝點出近期台中商圈空置現況，他表示，在陸客退潮後，台中市各大商圈以低總價店面交易為主，尤其三千萬元以下的自用店面交易較多。

其中逢甲商圈受陸客影響最大，據逢甲大學統計，二○一四年逢甲商圈的人潮超過一二二○萬人次、商機一○九億元，到去年年僅剩九十三億元觀光收益，在營收縮減的情況下，許多店家黯然收場，而一整排的夾娃娃機店取代了餐飲、服飾店，而千篇一律的商品以及無人情味的無人商店，不知能為逢甲商圈支撐多久。

而近期五期商圈的赤鬼牛排公益店原址在閒置十個月後，傳出租金降到比赤鬼當時的租金還便宜一些，才找到新房客。陳振輝透露，五期商圈以公益路為餐飲聚落，景氣好時，公益路億元店面平均一年成交三至四件，但在草悟道崛起磁吸人潮，且房東對於租金樂觀、業者無力負荷之下，大型店面空置率因而上升。

而在衰退中仍現榮景的，草悟道商圈為代表，陳振輝指出，草悟道、美術館和審計新村連成一線，集市效果很好，除了文創小店、特色餐飲造成人潮排隊盛況，公家機關也常在市民廣場舉辦活動吸引消費者，預估未來十年內，草悟道商圈都會是最夯商圈之一。

人口遷移、觀光退潮　高雄市低總價店面夯

高雄市近年來隨著北高雄建設利多、房價親民，人口大量往北遷移，使得商圈出現移轉現象，其中新崛江商圈在北高雄的漢神巨蛋商圈、瑞豐夜市崛起後，人潮流失許多，眾多空置店面淪為夾娃娃機店，而店面成交總價則以二千萬至三千萬元交易居多。

至於北高雄的漢神巨蛋商圈、美術館商圈，今年交易總金額也衰退許多，專家指出，兩區是北高雄發展核心，也是最高價的路段之二，因為店面金額較高，風險較高，造成置產族觀望。

維持店面鑲金身價　房東忍痛不降租金

在一波波的商圈轉移之下，市場人士指出，租金投報率代表店面的身價，而租金水位則端看房東取得店面時間點，若取得時間點早，租金較好談，且投報率相對漂亮，但倘若是近年才入手，房東通常關注的不是租金收益，而是店面增值獲利，為了符合投報率，租金掛高高，以便未來轉手時，可挾鑲金投報率出售，換得高增值，也因此不願調降租金，寧願空置。