小資家庭注意 年終入手 別急著還房貸！
年關將近，拿到年終獎金究竟該先還房貸？還是拿來投資？在台灣，被房貸巨獸追著跑的家庭比比皆是，房貸一族究竟該如何抉擇，才能讓資產達到最大化利用呢？
撰文：王嵐樂
在貿易公司上班的王先生，省吃儉用了好幾年，好不容易籌足自備款，在台北郊區買了戶三房大樓，貸款金額1,000萬元，即便目前房貸利率低，不到2％，但本息合計後，每月要還的房貸也要4萬9千元。
王先生與太太雖然是雙薪家庭，每月大概有10萬元的收入進帳，然而每到月底薪水一發，扣除房貸後，幾乎只剩下一半，支付基本開銷後根本所剩無幾。
被問到有無理財投資規畫，王先生無奈地回應：「每個月繳房貸壓力那麼大了，哪有閒錢投資呀？」王太太也嘆氣道，「養房真的不容易，不僅一家人的保險費，連親友結婚的紅包，都得每個月一點一點省下來，即便每個月省吃儉用，還是被房貸追著跑。」
雖然王先生與太太可以勉強支付房貸與生活基本開銷，但王先生心裡一直擔心著，如果哪天被裁員，沒工作了，肯定付不起房貸，那麼一家四口就沒地方住了……。
先還房貸？先做投資？五點釐清自身條件
其實像王先生與王太太的故事，並不少見，許多小資家庭為了盡快晉升有殼族，拼命工作賺錢，在肩負龐大的房貸壓力下，不僅犧牲了生活品質，也忽略透過投資理財可減輕經濟壓力的可能性。
大部分房貸族一有閒錢時，便會下意識地把資金先拿去償還房貸，特別是領完年終獎金後，不少人會選擇先償還本金，好減少未來的利息支出。但在目前的低利環境下，平均房貸利率僅約1.65％左右，有閒錢究竟應該先還房貸本金？還是投資呢？是許多房貸族心中的疑惑。
年關將至，房貸族不妨進行下列五項重點評估，再來決定領到年終獎金，或有其他閒置資金時，到底該如何利用。
重點1 借貸項目多 先償還其他貸款
是否要先將手頭上的閒置資金拿來償還房貸並無絕對答案，先還房貸的好處是可以減輕利息支出，對身負鉅額房貸的有殼族而言，肩上的龐大壓力自然可以減輕許多。
不過，由於現階段全球處於低利環境，房貸利率相對較低，尤其在央行自2016年第三季起連四季降息後，五大行庫九月新承作房貸利率更降至1.633％，創下歷史次低紀錄，僅高於金融海嘯時期的1.616％。
而目前市場其他風險相對較低的投資標的，年化報酬率也約有2.5％，也就是說，若是手頭上的閒置資金先償還房貸，將喪失賺取其他投資相對高報酬的可能性。
此外，雖然處於低利環境，但相較之下，資金借貸成本普遍高於房貸利息，以某大型民營行庫為例，雖主打優質企業上班族信貸可享優惠利率，其年利率至少也要3.49％起跳，因此有閒置資金時，應率先償還其他貸款，如車貸和小額信貸等，才能省下更多利息。
重點2 審視房貸壓力 負擔過重先減壓
許多人辛苦存錢，好不容易存了一筆自備款後便買房，但忽略了每月的還款壓力可能過大，不僅可能大幅犧牲生活品質、影響健康，更可能因此慘遭斷頭，因此了解自身房貸壓力也是自我評估的必要項目之一。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰建議，原則上「房貸支出應低於每月可支配所得的3成以下」，如此才能避免過於沉重的房貸擠壓到其他必須支出，進而影響到生活品質，甚或導致未來還款的高風險。
此外，網路上即有許多房貸試算軟體可供利用，透過房貸試算可了解每月需還款的本金與利息金額；而經由房貸壓力測試網頁，購屋族或房貸族只要輸入相關數據，即可得知自身可負擔的房貸壓力範圍，同時，也應評估未來升息風險，避免產生入不敷出的情況。
重點3 風險承擔屬性低者 先還房貸省利息
香港商匯泓不動產投資顧問副總吳懿倫指出，風險承擔屬性較低，沒有其他投資需求，而手頭又有閒置資金者，建議可先償還房貸，減少利息支出。
假設有一筆10萬元的年終獎金，以現在房貸利率水準約在1.65％計算，雖然看似只省下1,650元的利息，但由於房貸年限長達二、三十年，若以10萬元本金、二十年攤還計算，總利息累積下來達到17,453元，若每年領到年終獎金後都先償還房貸，累計後也是一筆不小的數字。
不過吳懿倫也提醒，即便選擇先償還房貸，手邊仍應保留一筆緊急備用金，以便在意外突發時，可解燃眉之急，原則上，緊急備用金應相當於三至六個月的家庭必要開銷。
重點4 擅長投資者 貸好貸滿別先還
吳懿倫指出，許多有錢人申請購屋貸款時，反而會盡可能提高貸款成數，並「貸好貸滿」，並非是自備款不足，而是因為資金借貸成本高於房貸利息，因此寧可提高房貸成數，將多貸的金額用在其他的投資項目，節省兩者之間的利差。
因此對於可承受較高投資風險、有自信投資報酬率可高於房貸年息的房貸族，建議將閒置資金另作投資使用，讓獲利可以最大化。
重點5 投資留意風險 慎選穩健型標的
若評估自身狀況後，希望將資金作為投資用途，不妨選擇相對低風險的投資標的。理財專家建議，不論保險、股票或基金都有不少年化報酬率高於房貸利率的投資標的，投資人可依自身需求以及投資風險屬性來選擇。
以投資型保單為例，有利變年金保險、美元變動型保單兩項選擇，前者年化報酬率在2.5％上下，意即10萬元的資金，每年可獲利約2,500元；若假設獲利不變，累計20年，金額可達5萬元，高於10萬元本金需支付的二十年房貸利息（17,453元）；後者年化報酬率在3至3.5％之間，不過投資型保單一般需綁六年約，中途解約須負擔違約金。
而台股現金殖利率平均在4％左右，因此只要慎選穩健且殖利率高的權值股，找到能超越4％報酬率的標的並不難，其年化報酬率遠高於房貸年息，且具有資金調度靈活的優點。
在基金部分，則建議可選擇債券型基金，近年來處低利環境，有助債市多頭格局；其中新興市場債與亞債在2010年以來，平均有5至6％的報酬率，10萬元資金，每年獲利約5,500元，累計20年便高達11萬元，為償還房貸所省下利息的6.3倍。
不過，任何投資都有風險，高報酬投資往往也伴隨高風險，投資前應審慎評估，詳加研究後再慎選投資標的，且由於房貸族通常肩扛經濟壓力，因此投資時建議應選擇波動較小的投資商品，勿一味追求高獲利，因而承擔過高風險。
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10萬元年終獎金，用來償還房貸與投資的差異 |
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還房貸 |
投資利變年金保險 |
投資美元變動型保單 |
投資權值股 |
投資債券型基金 |
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房貸利率：1.65% |
年化報酬率： |
年化報酬率：3～3.5% |
年化報酬率：4% |
年化報酬率：5～6% |
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節省利息：1,650元 |
獲利：2,500～2,550元 |
獲利：3,000～3,550元 |
獲利：4,000元 |
獲利：5,000～6,000元 |
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註1：節省利息與獲利金額以1年為單位計算 註2：利率及年化報酬率均以目前市場平均水準推估 |
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銀行 |
房貸利率 |
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台北富邦 |
成交金額台北市2,000萬元以上、新北市1,500萬元以上、其他地區1,000萬元以上
成交金額台北市低於2,000萬元、新北市低於1,500萬元、其他地區低於1,000萬元 |
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匯豐銀行 |
一段式：首購1.59%，非首購1.63%，綁約3年，寬限期最長2年，無手續費。 |
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花旗銀行 |
貸款金額800萬元以上
貸款金額500萬～799萬元 |
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渣打銀行 |
貸款金額800萬元以上一段式：首購1.6%，非首購（含有房無貸）1.70%起，綁約2年，寬限期最長1年，手續費2,600元，僅限首戶自住。 貸款金額低於800萬元一段式：首購1.68%，非首購（含有房無貸）1.75%起，綁約2年，寬限期最長1年，手續費2,600元，僅限首戶自住。 |
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兆豐銀行 |
青年安心成家方案第1～24期1.44%，第25期起1.74%，綁約2年，寬限期最長3年，手續費2,000元，貸款金額上限800萬元，超過部分依銀行提供貸款利率，限首戶自住。 一段式：首購1.66%，非首購（含有房無貸）1.74%，綁約2年，寬限期依客戶資歷審核，手續費3,000元，限自住。 |
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台新銀行 |
首購及非首購、年報稅額80萬元以上一段式：1.63%，綁約3年，寬限期最長3年，手續費非套房2,000元、套房3,000元。 非首購、年報稅不滿80萬元一段式：1.70%，綁約3年，寬限期依客戶財力審核，手續費非套房2,000元、套房3,000元。 |
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星展銀行 |
一段式：首購自住1.65%起，綁約三年，無寬限期，開辦費5500元。 |
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凱基銀行 |
一般購屋優惠貸款
小套房客戶 |
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富邦人壽 |
個人年收入50萬元以上：
套房、非自用住宅、年收入未滿50萬元： |
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三商美邦人壽 |
菁英首購（月調）一段式：1.6～1.74%，綁約3年，前3年還款金額不得超過原貸金額一半，寬限期最長1年，無手續費。 |
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資料來源：永慶房產集團 資料日期：2017／11 註：➊本表利率若無特別說明，皆採機動利率。 ➋本表資訊僅供參考，實際貸款條件、利率、額度以各銀行及壽險公司提供之訊息為準。 |
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