文／胡偉良
房價的漲跌規律
一個正常的房地產市場不可能只有房價上漲，當然也不可能只有房價下跌，「上上下下是房地產市場週期的規律」。
這兩年在政府一連串的嚴打之下，房地產交易量銳減，但房價依然堅挺，三大房價指數（國泰的預售屋和新成屋、信義的中古屋、內政部住宅價格指數）都顯示國內房價依然居高不下，甚至還呈現上漲。
一方面，一些業者不斷的主張，「沒有調降房價的空間」，他們說當前的高房價，主要是因為營建成本大漲。除了疫情之後那一波原物料及人工的暴漲外，今年還要面對「碳稅費開徵、油電費可能調漲」的威脅內（電費即將在今年4調漲），因此，業者都認為預售屋房價少有不繼續上漲的可能；當然，另外也有一批人（以學者為主、名嘴為輔），則是毫無例外的唱衰房價，當中有些只是為了賺取聲量、認同，及媒體的通告費。
短短的兩年內，一些潛在的購房者因為盲目的聽信這些人的預測，因而在買房之路上多花了數十甚至百萬以上的購屋款，更有不少人，長期以來因為相信「房價已經過高就要下跌」的言論，而愈來愈買不起房致難脫「無房族」的身份。
喊了一二十年的房市泡沫迄今未見蹤影，房價也不見崩盤？也沒看到買房的人有多少人虧了？我感覺這些負面的預言都說反了，縱在「政府使盡全力打房」之下，房屋的交易量大減，但房價似乎都依然堅挺。
去年以來，全球大多數的地區，房價似乎都下跌了，唯獨台灣房價仍然居高不下，到底是麼一回事呢？
為什麼疫情下大多數國家的房價都先漲再降，台灣卻只漲不跌？
其實很簡單，疫情前期，在原物料上漲下，房價大漲，之後，大多數國家大幅調高利率，而6％以上的利息負擔大大加重了購房者的房貸負擔，也讓很多民眾因而放棄買房。過高的利率正是這一波歐美國家房價下跌的主因，相比之下，台灣2％左右的房貸支出尚不足以澆熄民眾擁房的熱情。
少子化、老齡化對房價而言只是個假議題
長期以來，一直有人提出台灣的人口已經負成長，加上老齡化，房地產註定沒有前途、房價一定會崩盤。
其實「人口減少是一個緩慢的過程，對房地產市場的影響微乎其微」。這些人又說：現在大多數家庭中小孩的數量都很少，雙方父母、爺爺奶奶都有房子留給現在的年輕人，所以房地產的需求會愈來愈少，房地產的未來堪慮。確實，台灣在新舊房數量疊加下，房子確是不少，但大多數是年邁（屋齡很大）的老舊房子，年輕人都不愛住，年輕人希望住方便舒適的大樓，可以停車、可以代收包裹，加上新時代的房子居住起來比過去的老房子更舒服。
依筆者的實務經驗，雖然大城市大樓的房價較貴，但年輕人家裡都會贊助頭期款，甚至有些還可以協助一次性的付款買房。所以儘管購房壓力很大，但多數年輕人大多仍會希望擁有自己的（大樓）住房。
政府增闢管道滿足居住需求
因為房價太高，引發民怨，因此，政府開始啓動大規模的造屋計畫，愈來愈多的社會住宅逐步的進入市場，希望能滿足民眾住的需求。另方面，也希望藉助大量改建增加的供給把房價降下來，但事實上房價上漲的趨勢並沒有因此改變。
在政府的嚴厲打房下，現在市場上的投機買盤已大幅減少，購房者主要以首購剛需為主，還有部分的改善性需求（換屋族），可以說，「當前市場的需求量已逐漸回歸到正常而合理的範圍」。
供需、預期決定當前房價
念過經濟學的都知道，供需關係是決定房價最重要的因素，但是房地產的供需絕對不是像表面顯現的那麼單純，比表面數量更重要的是供需背後眞實的供給和需求，那才是房價真正的影響因素，這一部分我會在下篇再做詳細的說明與分析。
