文／胡偉良
這兩年爛尾樓案件頻傳，除了少數已曝光的爆雷案件外，其實還有更多未曝光的隱藏案件，因為沒有造成太多的實質傷害，所以還未廣為流傳及為人所知。
像是市場上存在一大堆的「流浪」都更及危老案件。所謂流浪指的是已經通過政府審核，甚至取消建照的改建案件，因為還沒拆屋，所以沒對原屋主造成實質傷害；因為還沒對外銷售，所以也尚未有（購屋）消費者受害。這樣的案件透過私管道在市場上流傳，尋找後續的買主接手，但是在當前市場買氣不振、銀根緊縮的情況下，接手的力道很弱，最後只能不了了之，傷了一堆巴望著「舊屋換新屋」屋主的心。
探究這種情形發生的原因主要原因大致在於：
1,太多的「業外人土」投入
前幾年都更、危老推動熱潮，鼓勵了太多的投入廠商及組合，在「有利可圖」的情況下，一些相關業者，像：建築師、營造業者、代銷業者、房仲業者、代書（地政士）紛紛揪團投入，甚至建經公司也紛紛介入。市場火熱，在投入者眾及競爭搶食下，老屋屋主擁屋自重，要求分回愈談愈多，造成的結果是：改建的實施者在地主要求分回最大化的情況下，只好抬高改建後的房價做為因應。
這些業外投入者表面上看來，很多是來自相關業者，或是相關行業的專業人員，但畢竟不同行業有不同竅門，房地產建設與開發基本是相關業種間的綜合性整合行業，沒有類似的歷練，很容易掛一漏萬，一旦在某個環節有了失誤，很可能就會出紕漏。
2,營造成本大漲
疫情後，改建的相關原物料價格、人工成本都上漲，而且上漲幅度驚人，也使得一些合建案件因此成本大漲，早些賣出的更因此造成虧損，好一點的，就此打住，最慘的是已經付款購屋的消費者，以及房子被拆的地主，付出部分款項的消費者很難拿回已付出的購屋款，能夠拿回部分的，已算幸運。至於地主，原地主的房子被拆了，改建完成之日卻遙遙無期，損失的也不下於購屋的消費者，造成建商、購屋的消費者、原地主三方皆敗的慘痛局面。
為此，社會一片譁然，各界檢討之聲不斷。
但深究起來，類似案件發生的比例其實很少，整體來看，不到百分之一的機率，並不算高，發生的原因概如前述，多半是因為廠商實際經驗不足、規模太小所致，造成風險承擔能力不足，無力因應外界環境的變化；若為了極少數特殊案例，大動干戈、多方設限，像是限制預售屋預收款項的動用，無異是拿大砲打小鳥，因噎廢食。這樣無異把預售機制全盤否定，推翻預售制度，也無異斷送了中小型建商的生機，讓房地產成為中大型建商的禁臠，這種做法是否合宜，不無疑問。
從這些造成民眾傷害的案例來看，多半是在銷售之後，正式動工之前。
亦即建商先行銷售，動用預售的預收款項去支付代銷費用，等到要開工時，發現銷售的金額，可能資不抵債，無法支應改建費用，意即眞正的完成蓋屋交屋會造成虧損時，建商可能因而喊卡。資本額不夠的建商，此時連退還預收款項的餘力都沒有，當然只有倒閉一途，購屋的消費者因而蒙受損失。
若建案是合建案，那麼同樣受到傷害的還有原地主，尤其是改建案，舊屋拆除變成空地，已經無法搬回居住，原本建商承諾的租金補貼成空，這些地主就成為受害的一群。
解決上述問題可以 :
1,把建設業劃歸為特許行業？設定門檻來做管理。
這點很難，因為建築開發只能算是一般商業活動，算不上特許行業，因此，民眾要自行睜亮眼睛，注意廠商的資本結構，像是資本額愈小，相對而言，對抗風險的能力愈差。除此之外，業者的行業經驗也很重要。
2, 預售案的預售款項要專款專用
存放銀行專戶，只能用在興建款項支付，不得挪用。其實，只要做好這一點，就已經解決了80％的問題，至於另外20％的風險，就仰賴消費者自己小心注意了。
