文／林奇芬
正要進入立法院審查的房地合一稅，讓台灣房地產買賣正式進入實價課稅時代，不過，新稅制明年才會正式上路，許多人認為應該在今年底之前搶買房屋，以適用舊稅制，真的該這麼做嗎?
房地合一稅目前還要經立法院審議，真正最終版本如何還未定案，不過，預計2016年1月1日上路，因此，若在今年底以前購買，且持有超過2年以上，仍可適用舊稅制。由於還有最後租稅空窗期，正是市場期待今年下半年成交量暴增的主要原因。
不過，真正想要購屋的民眾，不需要因為新稅制即將上路，急著在今年購屋。是否要立即買屋，可從以下四大重點好好評估一下。
重點一，房地合一稅對一般住宅影響有限。
過去舊稅制，房屋買賣主要課土地增值稅與房屋財產交易所得稅，因為多按公告現值課徵，稅額不高。未來按實際成交金額課稅，金額確實會增加。不過，仔細算一下，若一般民眾房屋總價在3000萬元以下者，假設不動產增值利益有1000萬元，可以扣除免稅額400萬元，再加上其他成本100萬元推估，實際課稅利得有500萬元，若持有時間超過2年以上稅率20%，則稅賦負擔約100萬元。
換句話說，即使買賣房屋獲利高達1000萬元，稅額約100萬元，對一般民眾而言，負擔並不算太高。但若房價高、獲利金額高者，稅負負擔將大幅加重，例如獲利2000萬元，扣除成本與免稅額後，稅額可達300萬元，因此高單價豪宅稅負要遠大於一般性住宅。
重點二，房地合一稅對投資客衝擊大。
對現有屋主而言，未來任何時點出售房屋，都可適用舊稅制，並沒有急著在今年售屋的壓力。但投資客不同，原先奢侈稅持有2年以上，就可免稅，但新制上路後，持有2年內出售要課35%到45%不等稅負，2年以上要課15%到25%不等稅負，負擔大幅加重，勢必讓投資客有急於售屋壓力。
因此，若你看中的房屋屬投資客所有，可以趁此機會好好殺價，善用投資客想要在今年出清存貨的需求，趁機撿便宜。
重點三，對換屋族影響有限。
過去稅法規定，如果民眾換屋可適用重置退稅優惠，也就是若賣舊屋買新屋，則出售舊屋繳交的土地增值稅、房屋財產交易所得稅，可以辦理重購退稅。目前房地合一稅並未說明，是否可以重購退稅，但繼續沿用的機會應該很高。
因此，一般首購族不需要急著在今年購屋，明年後才買屋者，即使住三、五年後想換屋，仍可用重置退稅來抵扣售屋所得稅。
重點四，房屋是否符合自己需求。
稅負只是購屋考量之一，並非唯一考量。房屋是否符合自己的需求，才是最重要的。包括，交通便利性、周遭生活機能、房屋大樓或社區品質、房屋內部結構、房價負擔能力...。若以上條件都具備了，自然可以考慮買屋，若還有不足之處，還是要多看多挑，不需要為了節稅急著購屋。
可以確定的是，在房地合一稅上路後，短線買賣房屋獲利機會降低，投資客將大舉退出市場。未來房地產市場少了投機炒作，可回歸到真實供需交易，不過正因為如此，房地產交易量將難脫寒冷冬天。
目前房地合一稅正待審查，包括，稅率級距、免稅金額等，可能還有調整空間，不過，房地產告別過去輕稅年代，走上實價課稅，勢必對未來幾年房地產市場帶來重大衝擊。想要購屋者，不需要急著考慮省稅，反而要積極想想如何殺價才是。
