文／林奇芬
房地產是資產還是負債?不同的時空背景，有不同的解讀。年輕人不需要為買屋而買屋，算一算，房地產是資產還是負債，再決定你的行動。
最近應邀去學校演講，有一位研究所學生第一個理財問題，就問我該不該買房？他說「馬上就要進入職場了，可是房價那麼高，未來如果要買屋，是否一輩子被房子套牢?」
我可以深深感受到他的焦慮，對於現在所謂起薪22K的年輕人，目前動輒千萬元以上的房價，確實是一個「不可承擔的重」。
該不該買房子，我建議年輕人要先想想，你買屋是為了「資產增值」，還是為了「居住需求」？
為居住需求，買不如租
如果目的是居住需求，以目前台灣租金報酬率只有1.5%的低水準來看，「買屋不如租屋」。我有一個朋友，原先在信義區擁有一戶房子，但考慮屋齡較高，居住環境不算太理想，他趁前幾年房價大漲之際，賣掉了該戶房子，轉而在中山區租了一戶豪宅，房租遠低於繳房貸，但他卻能享受更舒適的生活品質。賣老屋換住豪宅，他的居住算盤是這樣打的。
如果買屋的目的是為了資產增值，那就要算一算，房地產的投資報酬率好不好，有沒有其他的理財工具，報酬率比房地產還高?
為投資增值，衡量成本與報酬率
以過去10年來看，台灣房價只漲不跌，所有買房的人都賺到了。但若投資股票或共同基金，可能有選股錯誤，或是遇到金融海嘯衝擊，並不是每個人都可以賺到錢。因此，過去10年投資台灣房地產，確實是一個最佳理財工具。但是，未來10年是否如此，答案可不一定。
以最近台北市豪宅受到高額房屋稅衝擊，出現富豪急於售屋卻賣不掉的壓力，可想而知，房地產投資的美好時光，已經過去了。先從稅負角度來看，目前持有稅(房屋稅、地價稅)、買賣所得稅(土增稅、財產交易所得稅、房地合一稅將上路)都越來越高，房地產成本增加，獲利空間縮小。
從房市供需看來，過去幾年建商大規模推案，房市供給過剩，但因房價攀高，民眾購買力降低。再加上政府打房政策、銀行限縮房貸、投資客退場，都讓房市需求雪上加霜。目前全台房市成交量低迷，顯示房市進入寒冬，短時間內，房市再展榮景的機會微乎其微。
既然持有成本、買賣成本增加，需求不振，房價就沒有上漲條件。過去幾年，買房一定賺的定律，開始面臨考驗。
短期間內，房市不是高報酬資產
回顧台灣房市景氣週期，從1989年到2003年為房市修正空頭期，2003到2014年為房市上漲多頭期。以過去台灣房市多空周期都長達10年以上來看，未來房價修正時間也不會太短。因此，剛畢業的年輕人，不需要急著把自己套牢在房地產上。
剛步入職場的年輕人，未來幾年累積財富的重點，應該放在提高職場競爭力，爭取收入跳級能力，另外，則不仿開始學習股票與基金投資的方法，用小額資金錢滾錢。善用未來5到10年時間累積財富，才有能力掌握下一波房市起漲好買點。
