文／林奇芬
趕在過年前，行政院拍板確定「房地合一實價課稅」的修正草案，從重稅變輕稅，送給建商一個大紅包。雖然，可能適用課稅對象極少，但若房地合一稅2016年上路，今年成交量將爆出大量，也就是建商、投機客，最後出清存貨的機會了。
等待多時的「房地合一稅」草案，終於出爐。目前被評為「重重舉起、輕輕放下」的草案，讓房地產界鬆了一口氣。雖然按照財政部估算，首年影響對象僅5千件，佔整體市場0.05%，但新制上路後，房地產買賣的課稅基礎，將與過去不同。因此預估在明年正式上路前，今年可能成為最後的逃命波，手上存貨過多的投資客或建商，今年有不小的出脫壓力，但此也可能讓目前成交接近窒息的房市，出現一絲生機。
為什麼今年成交量可能會爆量，主要有以下三個原因：
一，新制若2016年上路，今年是舊制最後一年
如果修正草案今年在立法院順利通過，並如原先規劃在2016年上路，表示今年是適用舊制課稅的最後一年。目前若不是台北市8000萬以上，其他縣市5000萬以上的豪宅，房地產交易仍沿用舊制課稅，也就是房屋按評定現值課財產交易所得稅，土地課土地增值稅，相較於未來房地合一稅的稅率(從17%到30%之間)，都相對便宜許多。因此，不管是買屋、賣屋者，今年都想要把握適用舊制的最後交易機會。
二，免稅範圍大，但持有時間長達6年
這次房地合一稅草案中，符合免稅條件者似乎很寬廣，也就是房屋價值在4000萬元以下，夫妻或未成年子女有設籍、自住6年以上者，都可符合免採用房地合一稅的優惠。不過，必須持有6年以上，反而成為另一個緊箍咒。
按目前奢侈稅的課稅基準是，持有滿2年以上，就不課奢侈稅。但未來即使是4000萬以下的房地產買賣移轉，若持有時間未滿6年，則仍適用房地合一稅課稅。換句話說，過去投資客只要忍2年就可脫手，但未來則要忍6年以上，同時還要有家人設籍，相對難度更高。
可想而知，不管是想買屋或賣屋的人，今年會積極進行交易，因為今年買賣者仍可適用舊制，持有2年以上就不課奢侈稅或未來的房地合一稅。若等到明年才交易，可能會面臨6年閉鎖期、或是被課房地合一稅。
三，建商趕在今年過戶
建商接近完工預售案或新成屋，會積極促成買方在今年過戶。因為今年是房地合一稅上路前最後一年，若可在今年過戶，且持有滿2年以上，就不適用明年才上路的新稅制，對於買方未來房地產轉移的稅負，有較大優惠空間。因此，今年將是建商大力促銷手上存貨的最好時機。
交易量看好，買屋停看聽
雖然目前房地合一稅才剛經行政院核定，仍要送立法院討論、通過，最終方案可能還有調整空間。不過，基於以上三大因素，將推動今年房地產交易轉趨活絡，過去二年萎縮急凍的房市，可能在今年翻轉為搶搶滾。
對於還未購屋的民眾，今年可能有投資客、建商，急於出清存貨，因此有較大議價空間，可能越接近下半年，法案上路前最後期限，殺價空間越大。不過，民眾還是要睜大眼睛，尋找真正符合自己需求，同時財務上也可負擔的房屋。特別是目前銀行端對於房貸審核更趨嚴格，購屋前最好先找幾家銀行估價、評估個人可貸款額度後，再積極與賣方議價，才不至於發生敲定房價、卻貸不到款的窘境。
