營建股連五紅　預言房市回溫？

台股至3月底連續拉出五根長紅棒，雖然成交量低迷不振，投資人紛紛退離市場，但股價卻悄悄的上漲，加權指數從去年11月初到今年3月底，從7141點漲到7918點，共漲了10.88%，而台股中的主力族群電子股，漲幅也有10.5%。然而，看似沒有聲音的營建股指數，在這五個月的漲幅卻高達19.85%，與今年以來最紅的金融股指數漲幅19.78%，不惶多讓，甚至也打敗了漲幅16.71%的生技類股指數，堪稱近五個月來的當紅炸子雞。

少數營建股，股價已創歷史新高

不僅營建股指數表現領先大盤，部分營建股的股價更創了2008年以來的波段新高。例如，宏盛在3月份股價衝上22.75元，是金融海嘯後的新高紀錄。長虹在2月突破108元，也是近四年的高點。三圓建設成為營建股股王，股價在3月衝上153.5元，創下歷史新高紀錄。

台灣房地產市場在奢侈稅、央行選擇性信用管制、實價登錄等政策緊縮下，近二年來成交量急凍，去年底還有一波房仲關店、離職潮，顯示房市仍在寒冷的冬天。但營建股股價從去年底以來，卻悄悄上漲。投資市場名言，股價是領先指標，從營建股股價上漲，是否可預知今年房市回暖？

營建股是高殖利率族群

近期幾檔營建股創新高，與去年的獲利表現有關。過去幾年房地產市場熱絡，許多建商先前推案陸續完工交屋，營收獲利亮麗。例如，長虹去年每股獲利EPS高達21.28元是營建股獲利王，而三圓建設每股EPS也高達21.16元。此外，皇翔、志嘉每股都賺15元以上，興富發也有8元以上的水準。一張張漂亮的成績單，推升股價的上漲。

由於去年獲利不錯，因此營建股也成為今年高殖利率股的主力族群。從近期各公司公告的配股、配息情況來推算，許多營建股殖利率高達8-10%以上，也推升了股價的表現。

不過，今年營建股普遍賺的多、配的少，像長虹去年每股EPS有21.28元，卻只配發10元現金，皇翔建設去年每股EPS有15元，但只配發7.5元現金。而興富發每股賺8.13元，但卻只配3元現金，讓許多人質疑，這些老闆怎麼這麼小氣。

新會計準則，營建股配息保守

其實今年營建股配股配息普遍保守，跟採取新會計準則IFRS有關，因為按照新的會計準則，營建公司必須要等建案完工售出後，才可以列營收獲利，和過去可以按照完工比例分批入帳不同。因此，這些公司應該是為避免未來獲利大幅起伏，或是有部分業績今年要再重新認列有關，寧願保留一些盈餘預做準備。

究竟，今年哪些營建股可以續創新高，和過去一二年的推案量有關，若有建案將於今、明年陸續完工入帳的，則業績仍有機會持續增溫。從已推案看來，今年仍有不少營建公司有機會續創佳績。

此外，今年329檔期建商推案量再創高峰，據估計全台推案超過3000億元，顯示建商動作仍相當積極，其中，臺北市推案360億元，新北市1100億元，而桃園市更是今年的黑馬，推案高達1200億元，較過去呈倍數成長。房仲市場反應，近期看屋、詢價人數增溫，業者也想趁機一掃去年悶氣。而根據住展雜誌所編的房市風向球，3月分數比2月增加4分，目前處在復甦的綠燈，顯示房市景氣逐漸改善。

央行警戒，銀行放貸保守

不過，房市過熱也將挑起央行的敏感神經，最近一次的央行會議雖然沒有對於房貸政策有進一步行動，不過要求各銀行要自律。而近期央行也採取行動，例如針對豪宅帝寶，要求貸款額度不得超過六成，因此讓銀行要屋主魏家補足自備款。

而土地銀行日前也宣布針對桃園八德、南崁、青埔、中正藝文特區採取房貸限縮令，第二戶房貸戶利率升半碼，房貸減一成。而台灣銀行也針對台中七期、高雄美術館、桃園八德、南崁、青埔等地，實施放款總量管制。

不過這些緊縮措施，應有助於打擊投資客炒作，控制房價過度飆漲，對於房市發展將更健康。雖然近期因為南北韓情勢緊張與中國禽流感疫情，讓投資市場備受壓力，營建股股價也進入修正期，但從整體環境來看，若下半年景氣逐漸復甦，企業獲利與民眾信心將可回復，對今年房市發展也會更為樂觀。