文／蘇南
COVID-19造成缺工缺料及營建成本大幅增加，建商可能資金周轉不靈? 去年底新北市樹林的「凱旋大苑」爆出「爛尾樓」停工，建商解散公司消費者血本無歸。2020年中和區爆發的「青慕淳」爛尾樓之履約保證雖採用「不動產開發信託」，但建商山琳建設倒閉無法退還購屋款，消費者繳的預售屋款血本無歸！
雖然內政部《預售屋買賣契約範本》(109 年 12 月版)第6 條之1提供5種「履約擔保機制」，但其中的「不動產開發信託」、「價金信託」只是藉由信託來隔離債權與達到購屋專款專用之目的，僅是履約保證的強化機制，並不具備履約擔保之實質功能。
例如「青慕淳」的建商向星展銀行借款將建案及建地抵押設定給銀行為「優先受償人」，致該建地遭星展銀行聲請法拍，34戶購屋人已繳4千萬元血本無歸？其實，「不動產開發信託」、「價金信託」使用「履約擔保機制」名稱，只會讓消費者「誤」以為這樣的信託機制有提供高度的履約保障作用？
為了確保消費者權益，建議內政部的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項事項》中，對於「不動產開發信託」、「價金信託」之規定內容，對於消費者的障應該有更具體的文字描述；而非目前僅規定的興建資金依工程進度專款專用之「自益信託」(事項規定第七之一條第1項)。何況前述信託的「受益人」為賣方(建商)而非買方(購屋人)，即銀行受託人係受託為賣方建商(而非爲買方購屋人)管理信託財產。
建議主管機關修改前述法規，應增列「信託機制」條款中約定，若建商解散或停工3個月以上則「受益權歸屬消費者」才能防止爛尾樓；並非目前規定的「賣方未依約定完工或交屋者，受益權歸屬於買方。」另，建商應提供透明化管道給消費者查詢「工程實際進度」及「消費者購屋款支用情形」等資訊，才能避免目前發生爛尾樓建商把「建案抵押給銀行借款」，或建築經理公司「填報工程進度不實」提供給信託銀行於「無進度但撥款」給建商，造成消費者繼續繳款但不知工程進度，這就是爛尾樓的根源!
不動產開發信託的續建機制關係人包括建商、買方及融資銀行等。續建機制之能夠運作，主要在於不能讓建商的債權人(例如前述之星展銀行，但它是合法的)干擾續建之進行。續建機制應在建商出現償債爭議時及早介入；若有半官方機構參與則有利於促進消費者與倒閉建商間之協調續建。
建議主管機關未來修改《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項事項》，在「不動產開發信託」條文增加「約定續建機制」，對於買屋消費人、融資銀行都有好處，預防建商因故無法繼續施工發生爛尾樓時，才有法律保障。
續建機制成功與否首在地主，如果地主不是建商則需先取得地主的同意續建承諾；其次為融資銀行是否肯繼續願意提供先前已經核貸的資金才能續建。建議消費者與建商簽定《預售屋買賣契約》時，地主、融資銀行、信託受託人及買屋消費者都應先合意約定，萬一發生爛尾樓要續建時，各方同意續建機制之執行。
建議內政部檢討《預售屋買賣契約範本》的「履約擔保機制」，針對以「不動產開發信託」作履約保證之規定內容，允宜《預售屋買賣契約範本》、《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項事項》中，「明文增訂」爛尾樓的續建機制，有法律明文保障以降低購買預售屋的法律風險！
