文／賴淑惠
實價登錄上路已經兩年多，現在的購屋客，真的很幸福，相較過去價格的隱諱不明，有更多資訊可以比價，當然是多一層保障，不過，在房價混亂的年代，如何從這個看似公正的數字密碼，精算出最划算的參考出價？數字能說的話，不一定就是全部的真相，看懂實價登錄沒說的秘密，就不會白白被當冤大頭！
低於實價還買貴？亂登宅壞行情 誤買只能認栽
首先，要告訴大家的故事，是實價登錄絕對不是聖經，甚至可能成為出價陷阱！最近，好友小劉看中一間中山區五年的電梯華廈物件，跟一般購屋客一樣，他回家之後，立馬上了實價登錄網站，先看看近兩年的成交紀錄，他發現目前這棟物件的成交數量不多，102年的成交價，卻只有99萬，但到了103年，單坪價格就攀上了112萬上下，短短一年，單坪漲了13萬，但他看中的物件屋主，卻大方釋出善意，一坪只賣105萬，比起高點的112萬，單價少了7萬元，算下來，21坪的物件，足足便宜了近150萬，他開心的想，最近的房市還真是不景氣，屋主只能降價求售，眼看機不可失，小劉立刻下訂出斡旋，滿心以為撿到便宜，就算入手再賣掉，也不怕沒錢賺！
沒想到，小劉住進去的第一個月，他聽到管理員說，才知道問題大了，因為這筆112萬的實價登錄價格，並不是真的交易，當初，這個交易物件之所以會比前一年的成交價，單坪會高出13萬這麼多，是因為前一手屋主欠了人家2300多萬，為了還錢，把房子直接抵給債主，債主眼看屋主沒錢，只好直接接受物件，當作還了2300萬，用實價憑數21坪換算下來，一坪大約就是112萬，但兩人並沒有直接成交的金額交易，就把這筆債務數字，當成實價登錄的金額，登上了網站，小劉一聽傻了，人家的債務交易數字，變成他的購屋數據參考，不知道被白白墊高了多少價格，這對第一次購屋的小劉來說，真的是不可承受之痛，本以為是碰上房市慘淡，屋主才降價出售，沒想到人家是將錯就錯，把他當冤大頭！
一年內漲逾10%宅有鬼！依實價殺5~10% 買到賺到
奈何人家是合法成交償債，也沒有違法亂登墊高價格的問題，這樣的案例，真的是防不勝防，從實際數字來看，就知道過去這樣的問題有多嚴重，從今年2月起，內政部規定特殊交易，必須在「備註欄」中註記，短短幾個月，像小劉買的這類特殊交易宅，就佔了高達38％。
由此可以想見，過去有多少這類沒有行情的亂登物件！我建議，大家參考登錄實價時，還是要看仔細一點，像是一年之內，單坪價格差距頂多在5~10%上下，超過這個範圍，登錄的可信性就很值得懷疑，買貴的風險性，就會大大增加，最好先參考附近類似物件的實價登錄價格漲幅趨勢，交叉比對之後，找出漲幅規則，避免變成超級冤大頭！
撇除這類實價亂登宅，一般的物件，現在這個景氣之下，又該怎麼依據實價登錄殺價呢？首先，房市不振，如果你剛好挑到看的到這個物件交易的實價紀錄，這表示屋主持有時間不到兩年，以目前的景氣來說，他肯冒著認賠的風險出售，顯見極可能是投資客，我建議，不管他的開價多少，直接用屋主當時買進時的成交價殺個5%，如果他真的已經瀕臨斷頭，願意投降輸一半，還是大有機會買到便宜；如果是實價登錄網站找不到的物件，這表示屋主持有的時間較長，當初買進時的價格可能更低，可以從參考同棟物件最近的實價登錄價殺9折，屋主願意讓價的空間相對較大，也許有意外的便宜可佔。
此外，我建議，如果買進的同棟物件，兩年多內的登錄交易頻率，佔整棟物件戶數比率，超過15%，就表示買賣的次數實在太多，最好不要碰這樣的房子，換算成數字來看，如果總戶數才100戶，兩年多的交易，卻超過15次，這代表物這個物件進出的投資客過多，房價被墊高的機會也較高，能殺的空間勢必較小，買貴的風險也大增；而即使看上的物件，沒有頻繁交易的問題，也要把附近類似條件的物件價格表列出來，算出同區域房價的前30%高的房價，在開價時，只有低於這個價格，才可以考慮，否則不小心買在同區相對高點上，未來脫手，很難有漂亮漲幅，甚至可能被套牢！
