在政策持續作空下，2015年房市氛圍較2014年更加觀望冷清，回顧今年房產大事件，「居住正義」是共通關鍵字，不難預見在2016年，民意仍為左右房市的首要因素。

撰文：肯尼

回顧2015年房市，成交量再創SARS以來新低，除了受到政策所影響，買賣雙方對價格的認知差距過大也是一大主因，2016房市會怎麼走？先從今年度房產大事件看起：

一、北市推動公辦都更：台北市長柯文哲上任後積極推動公辦都更，北市都發局檢討都更審議作業辦法，計畫推動透明鑑價制度，對於爭議處理打算導入律師團，保護各方權益，並委託估價師試算更新前權利價值與比例，由南機場與斯文里整宅公辦都更案率先試行。

二、四都興辦公共住宅：台北市府預計2016年底提供近八千戶租屋，加上興隆國宅二區、健康公共住宅，及明倫國小、瑞光市場、廣慈博愛園區等案，量體將達到萬戶。新北市府則預計在2019年推出七千戶青年住宅，包括林口世大運住宅及三峽國光、永和中正橋、新莊立德等案。桃園市府計畫在中路計畫區、八德重劃區等地興建至少三千五百戶社會住宅；台中市府在精密機械園區推出勞工住宅，豐原安康段第一處社會住宅預計2018年完工。

三、房地合一過關：2015年六月房地合一稅三讀通過，明年一月起上路，規定房地出售金額扣除成本相關費用，再扣除土地漲價總數額後，獲利必須繳納「房地交易所得稅」，並依持有時間長短適用不同稅率。

四、容積獎勵限縮：2015年七月一日起，全台都更地區容積獎勵總上限改為50％，除了海砂屋、輻射屋總上限為30％，其他地區總上限一律下調至20％。

五、央行限貸鬆綁：央行2015年八月宣布修正限貸措施，新北市八里、鶯歌區，及桃園市桃園、蘆竹、中壢、龜山等區從信用管制區中刪除，同時將高價住宅、公司法人購置住宅及自然人第三戶購屋之最高貸款成數由現行五成調高為六成。

六、北市九一新政：台北市府規定，自今年九月一日後取得使用執照的新建物，在首次辦理所有權移轉登記時，須有開業建築師開立無違建證明，挑高屋、夾層屋和複式樓板屋首當其衝。

七、央行降息：中央銀行今年九月二十四日理監事會議一致決議降息半碼（0.125％），是央行利率連續十六季維持不變後首度調整，更是2009年二月以來首見降息。

八、新版不動產說明書上路：內政部修正「不動產說明書」應記載及不得記載事項，從今年十月一日起，成屋應列明是否為列管山坡地住宅或工業住宅、產權持有期間是否曾發生非自然死亡事件等資訊，讓買賣過程更透明化。

再從2015不動產成交價量來看，根據內政部與縣市政府地政局公布資料，加上年底前交屋潮，房仲推估2015全年建物買賣移轉量可能落在二十七萬棟上下，而近期六都的移轉量已有觸底回穩趨勢。

永慶房產集團研展中心經理黃舒衛提醒，明年房地合一稅上路後，奢侈稅也隨之退場，市場上預期將有一波賣壓出籠，在降價浪潮中，越晚處理資產恐將越難脫手，有意售屋的屋主最好提早汰弱留強，適度讓價以符合市場需求，縮短交易時程，避免資產價值減損。

全國不動產企研室主任張瀞勻則表示，近期台北市嚴查違建、工業住宅，民眾要當心這兩種房市地雷。