文／dolin66
2019年底，高雄市長韓國瑜宣布「安居高雄市民首購優惠房貸專案」，其中將提供最長40年期的首購房貸，包括只需繳付利息的寬限期5年，這方法的確可以讓每個月房貸支出驟降，然而，延長房貸時間真的是解決台灣房地產市場的靈丹妙藥嗎？
其實諸如延長房貸期限、給予寬限期優惠、甚至免頭期款、免自備款等「購屋優惠」，回歸到供需原則底下，就只是房地產供給端為了刺激需求，所以透過不同的金融槓桿，想讓需求端的消費者，有種原來買房後經濟負擔並不大的錯覺，因為這些融資方案的最主要目標，就是要儘可能降低購屋者，眼下必須立即繳付的金錢。
40年房貸 就是台灣房地產的靈丹妙藥嗎？（圖／好房網News）
然而消費者必須注意的是，眼下不用立刻出錢，不代表這些錢不用出，而是被分攤到未來去支付，並且為了補償銀行等金融業者延長收款期限，或者信用貸款沒有房屋抵押等的風險，通常這樣的利率會比正常20年期且具有房屋第一順位抵押權的房貸為高。換句話說，消費者為了眼下不出錢，未來就必須付出更高昂的代價。
若從自住的角度來看，40年房貸代表這可能就是你一生中唯一的一棟房子，但30歲的你，能夠預測70歲時候，你的居住需求有哪些？或者在這段漫長的人生旅程上，在財務上會面臨哪些不可預期的變數？那如果70歲時居住的需求，跟現在30歲時相互衝突，例如30歲時，必須考量工作與居住地間的通勤時間，以及需要管理員協助收取包裹及掛號信等，所以必須住在都會區，或其鄰近的衛星城鎮的大樓型物件；但其實70歲時，比較想要過著拈花惹草的居家生活，此時郊區大坪數且有庭院的房子，更能符合居住需求，試問30歲的現在，你該選擇哪樣的房產？
當然，沒人說房子一定要還完貸款，才能出售，但以目前台灣的狀況來看，30歲能擁有一棟自住的房子就已經是不簡單的成就，如果屆齡退休前要賣房，就代表必須先在退休居住地購屋，在原先房子還沒完售前，等於家庭要承受2份房貸，別忘了，因為那時購屋者屆齡退休，銀行不太可能核准40年期的房貸，如果打這樣算盤的人，請務必確認自己有能力在不用銀行貸款前提下，購置退休用的自宅，或是退休生活中，依然能維持穩定的現金流，以應付先買後賣這段空窗期，兩頭繳納房貸的財務壓力。
從房價租金比、房價收入比等很多數據都可以得證，台灣房地產市場供需失衡的主要原因，是因為市場價格遠遠高於自住需求端財務能力，然而過去台灣人民對於自有房產的過度執著，其實也是養成房屋供給商拉抬價格出售的原因之一，所以除了期待政府能真正落實「實價登錄2.0」房地產交易透明化等政策外，在北部都會區租金遠低於每月房貸支出的現下，堅持買房是否是家庭最佳的財務規劃解答？可能是每個消費者在購屋前，必須審慎思考的重要問題。
