文／dolin66
在探討少子化對台灣房地產市場有何影響的議題時，有一種的看法是，因為台灣目前844萬餘屋中，有高達179萬戶是屋齡40年以上的老房子，由於興建當時的耐震法規較為寬鬆，導致這些房屋的耐震係數跟新屋有不少的差距，加以老化後混凝土強度衰減等因素，所以這些老屋會有結構安全上的問題，所以如果高齡老屋得成長速度，比少子化造成人口減少的速度快時，反而會因為堪用中古房屋供給量減少，刺激房地產市場回春。
在進入邏輯討論前，先來看看日本的例子吧，日本2015年最新人口普查數據（每5年做一次）指出，日本人口已經比2010年時減少了96萬3,000人，數量雖不多，但證明日本最遲從2015年起，就已經進入了人口實質減少的階段，如果上述理論要成立，那日本房屋的棟數也應該要逐年遞減，然而2018年10月最新的調查，日本總房屋數量已經持續增加至6,242萬戶，空屋率更從1998年的11.5％，一路攀升到2018年的13.6%，總空置房屋數已達846萬戶；所以日本的例子告訴我們，就算少子化已經造成人口實際減少了，日本的總住宅量、空屋數及空屋率依舊維持全面上揚的狀況。
雙老危機帶動新屋需求？看看日本人口減少後的真實情況！（示意圖／好房網News記者楊欽亮攝影）
為何會這樣？最主要的原因當然是人口會自然死亡，但老舊房屋不會自動拆除，所以理論上那些在結構安全已經有問題的房子，應該要被都更重新建造的房子，因為沒有人願意去拆除或者重新結構補強，多半會在統計數據中成為空屋的那個部份，導致空屋數跟空屋率持續攀高，所以少子化跟大量房屋老化的雙老現象，非但不會刺激房地產市場回春，反而更可能會造成大量的空屋，更壞的狀況就是淪落到荒廢的無主屋，日本2018年住宅統計資料顯示，全日本「無人管理的空屋」數量已經高達347萬戶，較2013年的318萬戶持續增加，這些無主空戶絕對會成為所在地的治安跟環境維護死角，如果無主戶出現在公寓大廈，因為管理費短收，以及消防、發電機等設備老化，需要更多維護經費等問題，很容易形成惡性循環，促使更多住戶從該棟大樓遷出，如果這樣的情形持續惡化，最終就是導致整個社區、鄉鎮甚或都市瓦解。
這樣的惡性循環會有多可怕？根據日本野村綜合研究所2016年研究報告的預估，到了2033年，日本房屋的總戶數會持續攀升到7,126萬戶，而總空屋量會高達2,167萬戶，等於每3棟房屋，就有1棟是空屋，屆時人們可能要習慣與混凝土搭建的廢墟和平共處。
其實政府不是沒有看到這樣的問題，107年立法通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，就是想要替已經有結構問題的房子，開一條簡便的都市更新法定程序，然而老屋更新涉及原住戶間錯綜複雜的財產權利義務關係，大廈類型的房屋土地持分不大，就算有容積率獎勵，然而建商的商業誘因看來不足以抵銷承辦都更的財務及法律風險（看看文林苑，連法院判決強制拆除的案子，都會遭逢抗議的風險），但如果要政府跳下來當都更主辦者，繁複的內部程序，可能會讓整個案件時程拉長，況且無論是公家或者私人辦理都市更新，最後都要面臨多數國人把都更當成撈一筆機會的舊觀念，無形也拉長整合需要的時間，我想這就是建商寧可持續買地建新屋，也不願意碰觸都更的根本原因。
回到消費者的立場，如果經濟能力許可的話，儘量以屋齡不超過30年，作為購屋的條件之一；就政府的立場，如何持續提供只租不賣的社會住宅，一方面不要再增加房地產市場的供給量，一方面又能緩解年輕人收入跟不上房屋價格的問題，而解決年輕一代居住的問題，恐怕也是緩解少子化威脅的核心關鍵。
