文／胡偉良
2021年以來的營造成本上漲，讓台灣已經「高高在上」的房價更是雪上加霜，更上一層樓。尤其中南部，在原本房價基期不高的情況下，立刻快速上揚，房價上漲幅度高達4、5成之多，堪稱「驚悚」。政府在壓抑房價成效不彰下，更痛下殺手，除了進一步加大加深金融管制措施外，平均地權條例更是絕招盡出，甚至「有違憲之虞」也在所不惜。
其實，2021年以來的房價狂飆的主要原因是源自成本上漲，包括土地的地價和房屋的興建費用，來自「建商暴利」部分的比例不大，倒不是因為建商「佛心」，而是因為建商還來不及反應，就遭到政府的大力打壓，再加上全球經濟在美聯儲「暴力」升息下大幅衰退，民眾對「房價上漲預期」減弱，使得房市的整體買氣「急凍」，房市整體買氣大幅衰退，故而雖然房價上漲，但建商的獲利表現卻不增反減，這種情形從上市櫃建商財報上的毛利率比率「不升反降」可以清楚的看出來。
也就是說，這一波的房價上漲並不是因為建商的「暴利」造成的，眞正的原因其實是來自成本的上漲。
至於政府傾全力的打房真的能大幅的降低房價嗎？ 其實成效有限，因為縱然把所有的建商都打到「倒閉邊緣」，充其量，房價的降幅也不會超過1、2成，也就是說大家都錯估了建商的成本和獲利結構。建商之所以可以享有高報酬率經常是因為它的高槓桿特性，而不是高毛利率。而毛利率才眞正是建商的降價空間，因而在2～3成的毛利率下，扣除建商的營運費用（約1成）之後，可以降價的空間其實相當有限，這也是為什麼說「把建商都打得倒地不起，買不起房的還是買不起房的原因」。畢竟，地價和興建成本才是房價的主要成本所在。
那為什麼政府要傾其全力的打房呢？說穿了還不是為了選票，年輕人買不起房，政府又解決不了問題，只好做做樣子，打建商給大家看，反正，建商在一些譁衆取寵的言論圍攻下，早已成了公認「高房價的罪魁禍首」，政府落井下石，讓大家「大快人心」，可以爭取到選票，何樂不為？
那麼建商就是完全無辜了嗎？也不盡然。過去大部分的建商確實都很容易賺到錢，從最早期的官商勾結，透過特權圈地、變更地目，加上供不應求的房市紅利，建商眞的過得很滋潤，在這様的環境下，自然不會有憂患意識，也普遍存在著競爭力不足的狀態，等到大家把問題都推到建商身上了，成了「代罪羔羊」，才驚慌失措的喊冤，這就是當前的現況。
經濟成長、通貨膨脹會帶來房價上漲，這是全球房市的共同現象，但是台灣過去20年來的經濟成長的成果卻沒有普惠到一般民眾，而由外商及財團所獨享，這是當前年輕人買不起房的主因之一，加上薪資所得成長原本就趕不上資產漲價的規律，若再有房市炒作推波助瀾，房價當然會居高不下、高不可攀，
因此，只有「抓到上述三個問題的本質，三管齊下才能解決問題」，而老屋改建則是降房價的重要紓解良方。
房價上漲之下買氣急凍，但是買房的需求畢竟還是存在，這時候也是建商的淘汰賽，擇優汰劣。
在民眾普遍觀望的氛圍下，這時候還敢進場購屋的，通常也會是比較勇於逆市操作、不從衆的理性買家，只有提供「物超所值」的物件才能獲得這些購房者的關愛。
在這樣的思維下，以我們公司為例，在考量上就會以「給產品創造額外價值」來因應，像是提高建築的建造規格，把耐震設計較法規的要求提升一級，讓建築物更耐震，在地震下更不容易受損；除此之外，更強化居室的通風、採光、節能、自動化、智能化功能，並進一步提升建材的水準，讓住戶的居家生活更健康、舒適，讓居宅不僅可以在這一代使用，還可以傳承，讓下一代也可以安全舒適的繼續居住。所以在銷售表現上依然表現出色，不太受到市場不景氣的影響。
經營用心、建構競爭優勢、降低利潤，用平實的價格來增加建案的附加價值，以彌補營造成本上漲的不利影響，我想這也是建商在這個逆境下，提升自身產品競爭力的應有作為。
