文／胡偉良
一些來自所謂「學者專家」口中的不正確觀念，正在不斷的誤導、扭曲民衆的買房觀念，造成民眾在理財、置產上的失誤。這些流傳的觀念或是源於片面的經驗、理論，或是短暫的市場現象，乃至於道聽塗說、以訛傳訛。筆者稱之為「房地產的知識毒藥」。
1、高齡化、少子化帶來房地產危機？
台灣的勞動人口自 1950 年起不斷往上攀升，到 2020 年達頂點，接著便急遽的走下坡。
不可逆的勞動人口加速流失，加上超高齡化時程較世界各國快速，預估民國 114（2025） 年台灣將進入超高齡社會。
從表相來看，台灣的高齡化、少子化似乎將帶來房地產危機？
依國發會的研究報告估算，自民國125年起台灣人口將出現較顯著的遞減現象，但縱使採用最悲觀（低推估）的72.5％計算，民國125年起人口才會出現較顯著的人口遞減，每年的平均人口減少數仍不到0.7％，亦即屆時平均每年減少16萬人（以每戶2.5人推估，會減少6.4萬戶的房屋需求）；但若再從家戶及每戶人口數來看，台灣當前全國戶籍戶數卻呈現逐年增加，由民國99年底793萬7024戶，遞增至110年6月底止的8,965,343戶，11年來增加了100萬戶（每年約9.3萬戶），每年平均增幅達1.03％，假設這個趨勢不變，那麼家戶數的增幅（1.03％）將大於人口減少比例最大時的減少比例（0.7％），亦即房屋的需求量仍將呈正數的增加，但房屋需求坪數則將變小。
2、房價已經那麼高了，為什麼還在漲？
房價漲落的長期趨勢與通貨膨脹
根據過去30年的全球實證經驗顯示，房價的上漲率始終都是超過通貨膨脹率的，2020年爆發全球疫情，隨後在缺工、貨運阻塞的情況下，全球各地幾乎都出現嚴重的通膨現象，美國通膨率也已經超過8.5%，很多專家預測世界將「持續長期處在通貨膨脹狀態」。
而從長週期的實證經驗來看，房地產增值性都是跑贏通貨膨脹。
在民眾買房抗通膨的心理下，再加上新房的興建成本，在建築原物料成本上漲、人工、土地短缺的長期趨勢環境下，房價走揚的情勢將很難改變。
城市和房價的兩極化
人口往大都市及核心區域群集中是舉世的必然趨勢，大城市和週邊衛星城市的人口不斷增長，這種情勢很難改變。因此，這些區域的房地產由於稀缺的特性，價格只會不斷上漲。
反之，人口流出、沒有產業支撐地區的房地產，其價值將日益低下，價格也將不保。
住宅規格提升導致新的購房需求
隨著生活水準的日益提升，民眾對新建築規格的需求也在日漸提升，像對居室隔音減噪、無障礙的順平設計、智慧智能設施、綠建築的採光通風隔熱，這些都將帶來新的購房需求，而早期低規格（設計施工、建材）的老建築，將被現代高規格的新建築所取代。
台灣經濟的K型發展
根據國內外的預測資料，今年全球經濟成長4.1%，美國3.5%，台灣則在4%左右，但不同的行業間將呈極大的差異。且台灣整體經濟呈現的將是「滯漲」現象。
科技相關行業、高所得人士在疫情及通膨下所得愈來愈高，反之，餐飲、旅遊、傳統產業愁雲慘霧，愈來愈差，「富者愈富、貧者愈貧」的兩極化現愈來愈嚴重。
在台灣經濟的K 型發展下，高所得的那群人將成為都會區新房的購買者，而一般普通人則只能依然住老屋或買老屋。
