文／胡偉良
華人愛投資買房、炒房是出了名的。很多國家的都會房價都被華人炒的翻了天，也使得華人成了這些地區的人民公敵。
台灣人為什麼愛買房？
過去數十年，我們一直缺乏安全可靠的投資渠道，2003年到2015年的12年間，房價更是不斷上漲，房地產的造富效益日漸突出，而且房產能實現「財富的保值增值」，所以越來越多的人，把房地產當作是最佳的投資工具。
嚴格來說，過去這些年，隨著我國經濟和社會的發展，能夠滿足民眾日益成長起來的投資渠道，並且具有普適性、低門檻特點的，確實也只有房地產。
不盡早買房，會愈來愈買不起？
持平而論，當前我國絕大多數城市的房價都“偏高”：一方面，我們的房價收入比差異極大，平均比值為9.24，超過國際臨界點6.0，最高的台北市更高達15.86；另一方面，居民收入增幅遠遠追趕不上房價漲幅，像，以總價1000萬的房子為例，每年上漲5%，就是50萬元，若購房者每月有50000元的薪資，每年調漲10%，也不過才6萬元，遠遠跟不上房價的上漲速度。
此外，在絕大多數人的傳統認知裡，我國的房價“只漲不跌”，從中長期的角度來看，也確實如此。
那麼， 2022年在政府政策嚴打炒房下，未來房價會漲還是 跌？還應該買房嗎？如果2022年不買房，以後房子會更買不起嗎？
從少子化的發展看房市的需求影響
從台灣的出生人口數量統計，可以觀察到台灣的人口數量確是逐年遞減，比較顯著的轉折年份應該是從2000年（龍年）開始，若考量到現今購房主力的平均年齡40歲（主力購房年齡層35~45其次為30~35和45~50兩個年齡層），那麼少子化的影響最快也要到2028年（1998＋30）才會開始出現，2038年（1998＋40）才會有比較明顯的影響。
但若考量近年來家戶數的增加狀況（原因包括：單人戶數增加、結婚件數減少、離婚件數增加），近11年來家戶數增加了超過100萬戶（每年約9萬戶），每年增幅達1.13％，也超過少子化下的最大人口減幅（根據國發會的人口預估，未來每年人的最大可能遞減率為0.7％），亦即家 戶數的增量大於人口的減量。
亦即從上述各項數據來看，我們都看不到未來5年房產需求減少的可能。
未來房市怎麼走？
小宅化格局大致確定。
2020年核發住宅類建照宅數雖然增加，但建造執照數量卻只有2萬5980件，較2019年減少了4.28%，這也顯示房屋面積變小的小宅化格局已經形成，也印證了房價上升和家戶數增加的影響，近期的統計數字也顯示，單身族爆多，當前 每戶平均人口數僅2.59人，已創歷史新低。
建造規格提升引發新的購屋需求，新屋占比提高
再從近期新推出預售屋的建造規格來觀察，不難發現很多新建案的建造規格較過去提升了不少，除了2020年送照的建案樓板必須符合新法規減噪（降低17分貝，達到58分貝以下）的要求外；很多危老都更改建的房屋也開始採用「更高的耐震等級」去設計、施工；社區內也有了「無障礙的順平設計」；對陽光的照射也增加了「遮蔽性的舒適」考量⋯，這些都「增加了居家的舒適性」，提升的新規格也將帶來了新的購屋需求。
筆者估計，在新建造規格升級的催化下，新屋占比將日漸提高；而中古屋，尤其是老舊公寓價格將日趨下跌，這也將是房市、房價分化的結果。另外，有都會熱區買房需求（首購和換屋族）的民眾，若不及早下手，日後買房難度將會進一步加大。
