文／胡偉良
經濟在發展，消費在升級，居住當然也要升級。之前一直跟大家說2018年是換房的好時機，不知道大家聽進去了沒有？
未來換房成本不見得會比現在低
在回答這個問題之前，首先要考慮未來5年，甚至10年，你想住在哪裡？
因為是換房，那麼就要比以前的房子更好。
這個好怎麼定義呢？僅僅是比以前的房子大？地段更好嗎？學區更好嗎？比以前的房型好嗎？
因為是換房，所以需求就更多。
比如原來的房子不能滿足孩子上學問題，所以新房子要滿足。因為是換房，所以期待就更多。
比如以前買過房，所以知道買對房子才能獲得更多的增值收益，所以再買房子一定要未來升值更多。
換房時，我該買那裡？怎麼買？現在買還是再等等？（好房網News記者張聖奕／攝影） 
對於首次買房的剛需族群來說，要根據你的資金、居住的城市來做選擇。
有太多的人會問：你能幫我分析分析我家現在的資產情況該怎樣配置，某個房子這個價格貴不貴？到底該不該買？要不要進行海外房產配置？
這些歸根結底也是家庭資產最優化配置的決策問題。我們每個人其實也是家族資產的總設計師。
前幾天有個好朋友問我：有個郊區的大房子單價不高，他想去買，問我意見如何？
我告訴他，我不贊成。因為現在的房子兩房、三房是王道，大台北地區城市面積大，房價對地段很敏感，必須有總價意識、區位意識！
超過合理面積的四房、五房對於大多數人來說，邊際必要性都開始下降，第二個廚房、第三個廁所、第四個房間，其實都是可有可無，唯一不可替代的是位置。因為位置關係到住起來方便不方便，方便的房子才有資格談改善。
城市最重要，區位（地段）次之。
如果你沒有一套高品質自住的三房之前，不要去追求那些偏遠的院落大宅。
我看過很多人，在市區內有套老舊的破房子，在偏遠郊區（非核心區域）又買了便宜的低單價、大面積高檔房產，結果市區的房子住的不舒服，郊區的房子好多年都難得一住。
還有很多投資人喜歡藉放大槓桿的高額貸款來買房，在表面上，這筆投資回報率會很高，其實這些人都犯了「路徑選擇」上的大錯。
沒有抓住主要的關鍵因素，結果高槓桿只是放大了風險！
有個朋友曾經跟我說：“我開車有個習慣就是開車不換道。即便是我所在的車道滿滿，旁邊車道空且快，我也很少會切線換道。
我們會發現，那些喜歡在車流裡鑽來鑽去的駕駛人，無論他怎樣切換線，也無法改變我們所處的整體交通狀況完全一樣的現實。
經過的路段堵車，他也一樣會堵車。或許它搶了一兩個紅燈，快了一兩分鐘，但是下一個路段他還是會碰到紅燈而停下來的。
所以經過很多努力，大家到家的時間基本上是差不多的。畢竟真正限制我們速度的是整體的交通狀況吧。”
例如你覺得城市裡的空氣品質不佳，你可以在偏遠的海邊或者山裡買一間房子單純的居住嗎？你買的房子只是解決的是你房子的空氣問題，並沒有解決你工作生活所需要的空氣問題。因為你不可能為了空氣品質，一個人跑到去海邊或山裡去生活。
有些人的資產結構配置是：市區內買了一間總價低、品質差、面積小的房子，而在郊區擁有面積大、總價高的洋房別墅類產品。
這樣的畸形資產結構會讓自己沒有適合日常居住，又沒有可供出租的資產，造成房貸的現金流壓力很大，最後在資產波動或者需要用錢時，流動性差，變現難。
除了台北市缺少新房供應外，台灣絕大部分城市都不缺少新房子，而位在非核心區域的二手房一般流動性都很低，高額的利潤只出現在傳說裡。
我一直對我身邊的朋友說，能買台北的房子，就不要去買桃園、基隆的，能買北投的就不要去買汐止、三峽的。
要換房時亦然，買不起蛋黃區的大房子，就先買個小的，實在不行就到老城區（像大同、萬華）買個小的。可以一步一步往上換。
一般來說，現在房價這麼高，尤其像台北市，很難一步到位，你只能一點點往上置換。
先買個小面積的，然後再換大的，但是有一點，現在的換房成本越來越高，在買第一間房子時，就應該最大限度地利用貸款的槓桿效益。例如，能買市中心，絕不買郊區；能買三房，絕不買兩房。
只要方向沒錯，一步步積累，自然會水到渠成。
總體來說，城市優先，然後再看區位（地段）。
換房的思路應該是：從外地換大台北地區；從郊區換到市區；非捷運區換到捷運能及，從公寓房換到電梯房。從小面積換到大面積的。
總之，根據你的預算，必須緊盯大城市的核心區域！
但是需要注意是，在上一波行情中，有些新區（重劃區）的價值被高估了，價格太高了，而人口和產業都跟不上，不值得長期投資。
過去十年，市中心房子的實際漲幅，相當於很多人一生的薪資所得，除了超額的利潤，更具有難得的流動性和安全性。我希望大家可以從本文中得到一些借鏡。
