文／林左裕
最近一年來國際疫情持續延燒不退，但國內房市卻持續增溫，多空因素交錯下，仍是多方勝出，原因可歸納為總經環境下的「三高」所致 --- 即經濟面、資金面及成本面的成長，使得房市受到自住者及投資者的青睞，本文針對此三因素及其他相關問題提出探討。
首先是國內的經濟成長攀高。由附圖一可看出，自去年第四季以來，經濟成長率衝破以往的平均(約3%)，在今年第一季甚至接近9%，第二季為7.47%，亮麗的表現確是十多年來首見(國情統計通報第 142 號 ，民110)。再由圖二可看出，今年以來的出口量相較於去年成長兩成以上，也是經濟成長堅挺的重要來源。由「費雪方程式」(Fisher Equation)可知，在經濟成長下可同向增加貨幣供給而不影響通膨，這些印出來的鈔票就會流入股市與房市，此現象屬於有成長支撐的漲勢。且我國 108 年全時受僱者平均年收入（即購買力平價Purchasing Power Parity調整下）約為 6.1 萬美元，較 101 年增加兩成(國情統計通報第 161 號，民110)，可見經濟成長的果實逐漸落實到國民的實質購買力上。
其次是資金水位漲高，除了上述經濟成長帶動的貨幣供給外，近兩年新冠肺炎疫情下由美國啟動的無限「量化寬鬆」(Quantitative Easing, QE)政策，係延續著自2009年起的QE1至QE3政策，直升機撒錢(Helicopter Money)式的印鈔機制也持續引發了資產價格的膨脹，輔以美中貿易戰及香港新版國安法下資金轉進來台的趨勢下，更導致股市的扶搖直上，之後再以獲利後的「財富效應」(Wealth Effect)投入不動產市場。相較於過去數年貨幣供給額(M1B)的年增率平均在5%以下，自今年起均超過一成，也因此近期市場人士對此錢潮現象又有｢台灣錢淹腳目」及｢資金瘋狗浪」之說。
第三高是營建成本升高，在疫情下的封城、鎖國及隔離政策下，國際原物料供給量驟降，加上國際運輸能量有限，對殷切的需求再添柴火；而營建的人力則因資金來台設廠搶工下也爆出缺工潮，導致人工成本的上揚，甚至有發包工程款一日三市的情事，營建成本的上漲不僅使部分建商改預售為成屋，以降低不確定性，也導致公共工程流標率大增，此問題也值得政府注意。在營建成本的墊高下，除非需求減少，否則售價勢必隨之調漲。但從上述經濟成長面及資金面來看，不動產的需求短期內應該是下不來了!
然儘管房市在以上經濟、資金及成本面等三高的拉抬下，在短期內呈現賣方市場的局面，但仍面臨分配及通膨趨勢下升息的風險。除了無殼者及年輕人未來買房更為無力外，受疫情衝擊的產業也嗷嗷待哺，以餐飲業為例，今年第二季的營收衰退幅度超過一成，經濟成長的果實並未在國內各產業雨露均霑，分配不均的問題值得政府及讀者注意。而在國際通膨趨勢下，雖然市場習慣上認為不動產係抗通膨的標的，但隨之而來的升息腳步卻會影響房貸借款人的還款能力，投資者在融資決策過程中，仍應謹慎檢視未來升息後的還款能力為宜。
資料來源: 國情統計通報第 142 號 (民110)。
資料來源: 國情統計通報第 142 號 (民110)。
資料來源:
國情統計通報第 142 號 (民110) 行政院主計總處，民國 110 年 7 月 30 日，https://www.stat.gov.tw/public/Data/173016932ECW2CXEJ.pdf。
國情統計通報第 161 號 (民110) 行政院主計總處， 民國110 年 8 月 26 日 https://www.stat.gov.tw/public/Data/1826167548VPAVQ8D.pdf。
