文／林奇芬
根據最新統計，2022年12月六都房屋買賣移轉棟數2萬754棟，年減25.1%。六都全年買賣移轉棟數24萬3910棟，年減8.9%，創下近三年新低。從成交量變化，已經可以預見房市交易急凍。房市在歷經近6年多頭走勢後，開始進入寒冷冬天。
台灣房市在2016年買賣移轉棟數為24.5萬棟，成為近10年房市交易最低量。之後，雖然政府祭出多種房市管制措施，但隨著經濟成長、資金回流，台灣房市交易熱絡，房價也步步高升。2021年房市買賣移轉棟數來到34.8萬棟，成為此波房市多頭行情最高交易量。隨著經濟景氣降溫、資金移動轉向、以及房地產稅負成本大增，2022年房市買賣下半年呈現持續降溫現象。而從政府多項緊縮政策下，預計2023年房市將進入冷冬階段。
展望未來房市，可從經濟面與政策面，二大面向觀察。
一、台灣經濟面臨新挑戰。
回顧近六年房市成長，主要受惠於台灣經濟成長。自2009年以來，科技產業大幅成長，台灣也明顯受惠。此外，2018年美國前總統川普，開始對中國產品課徵關稅，以及部分中國產品進口管制，造成台商大量回台投資，帶動工業區土地價格上漲，也推升新台幣升值。
2020年新冠疫情爆發，各國生產供應鏈受創，台灣受衝擊較小，反而成為疫情下受惠國，此不僅讓訂單成長，也讓海外台商與子女回國居住，推升房地產需求。另外，全球資金寬鬆，更讓股市、房市交易熱絡，價格持續飆漲。
不過，進入2023年後經濟面面臨新挑戰。第一，全球經濟有景氣衰退風險，預估2023年台灣經濟成長率無法突破3%。第二，在俄烏戰爭後，各國為了確保生產安全性，紛紛要求企業在地製造，台商被迫赴海外投資，例如，台積電必須到美國、日本設廠，此也代表企業在台投資減少。第三，美元快速升息，造成去年新台幣貶值，若未來企業對外投資增加，資金持續外流，台幣長期仍有貶值壓力。第四，兩岸政治風險升高，富人移轉資產，企業為分散風險減少在台投資。以上幾個結構性調整，將造成資金外流、土地、房產需求減少，對房市造成負面衝擊。
二、政策面重稅，禁短線交易。
房市政策面管制共有四部曲，雖然一開始未見成效，房市成交呈現量價俱揚。不過，在多重管制上路後，投資客退場，只剩下自住客，房市成交量將面臨寒冷冬天。
房市政策面管制四部曲，第一，央行選擇性信用管制，此從2010年開始實施，但2014年管制條件更嚴，豪宅與第三戶房屋，貸款成數最高不超過50%，在資金面加以管控。第二，2012年8／1實價登錄上路，讓交易價格更透明，房產增值稅無法逃避。第三，房地合一稅2016年上路，2021年7／1更新2.0版本，房地產在2年內移轉，所得稅率高達45％，2─5年稅率35％，5─10年稅率20％。此防堵房地產短線交易，讓投資客退場。第四，平均地權條例修正案2022／12／21立法院一審通過，加強對預售屋轉售約束，預售屋不得轉讓給直系親屬之外的第三人，只能解約賣回原建商。且私法人購買五年內不得移轉、讓與。此將讓預售屋交易大受衝擊。
四大管制措施，從貸款金額受限、房產增值稅大增、成屋、預售屋短線轉讓課重稅等，讓短線投資客紛紛退場，未來市場將以自住客為主。
從以上二大面向觀察，房市交易政策面管制，讓投機客無利可圖，讓市場回歸真正供需。此讓房市交易更為健全，但也將讓成交量萎縮，市場將從賣方市場，逐漸轉為買方市場。另外，在經濟面，台灣經濟成長動能面臨新挑戰，對房地產市場也帶來負面衝擊，餘屋量大的建商將有不小壓力，未來民眾購買預售屋要更為謹慎。
