文／林奇芬
今年以來，台股從18619點的歷史高峰直線下墜，至4月底已經跌至16592點，將近10.9%跌幅，讓投資人驚嚇指數大增。另外，新台幣兌美元也從27.61，一路跌至29.47，貶值幅度高達6.3%。股匯雙跌，是否也會牽動房市走勢?三個訊號，顯示房市開始降溫。
一，買賣移轉棟數4月開始降溫
根據內政部統計，今年第一季建物買賣移轉棟數有8.5萬棟，比去年同期還增長5%。不過，比去年第四季的9.9萬棟相比，大幅減少了14.6%，買氣已經有所縮減。另外，六都公布的4月房屋買賣移轉棟數，跟3月比大幅縮減11.2%，其中，先前買氣最熱絡的南高二市，萎縮幅度最大。台南市月減20%，高雄市月減16%。從房屋移轉棟數萎縮，似乎看到房市有冷卻跡象。
影響台灣房市的變數，先前文章已經提過，一，政府、央行打房政策，二，升息、資金收縮挑戰，三，全球經濟景氣轉弱。目前政府打房政策沒有縮手，未來觀察對預售屋換約轉售的管理政策如何發展。而另外二個變數，今年對房市的影響力正在加大中。
二，升息、資金收縮挑戰大
目前全球關注美國的升息幅度，預估美國全年可能升息7-8碼左右。今年3月17日台灣中央銀行也在凍結利率10年之後，首度宣布升息1碼，重貼現率為1.375%。預估台灣升息空間不至於完全跟進美國，但永豐金控預估，台灣可能也有升息3碼(0.75%)的空間。
今年3月台灣五大銀行房貸利率為1.378%，還是處於低利率水準，不過利率已經開始緩步走高。若未來利率升高太多，民眾購屋貸款負擔加大，對房市會有殺傷力。以美國為例，今年3月30年期房貸利率已經跳升至5%，此也使得美國成屋銷售立刻出現下滑趨勢。
台灣房屋住宅貸款餘額，截至今年3月底累積餘額為8.96兆元，再創歷史新高。跟去年同期比年增率高達9.45%，但跟前月相比，僅成長0.7%。而若觀察台灣3月貨幣供給額M1b年增率10.92%，成長速度持續減緩，顯示資金已開始退潮。資金環境由鬆趨緊，未來銀行對各類放款態度也會更加保守謹慎。
三，經濟景氣成長趨緩。
台灣國發會統計，3月景氣燈號轉為綠燈，分數降為31分。若是紅燈顯示景氣熱絡，若燈號轉進綠燈，雖然景氣雖然穩定，但成長力道已經明顯降溫。其實自今年1月以來，景氣燈號已經由紅燈轉黃紅燈，分數也持續下跌，3月進而降為綠燈，顯示趨勢向下。
過去二年全球疫情衝擊大，但台灣幾乎不受影響，甚至還創造高成長奇蹟。不過，隨著美國、中國、歐洲等，今年都呈現經濟成長趨緩現象，台灣也難免同受衝擊。當景氣趨緩時，房地產表現也難以一枝獨秀。
國際環境牽動，買氣降溫
整體來說，今年房市朝向降溫趨勢，主要受國際經濟環境影響。包括，全球通膨惡化，各國央行加速升息，資金收縮力道增強。此外，雖然全球疫情趨緩，但今年預估經濟成長率低於去年，再加上通膨壓抑消費需求，各國紛紛下修今年經濟成長率。此外，俄烏戰爭如何發展仍然存在變數，若轉為持久戰，原物料、糧食都會居高不下，增添景氣變數。
房地產市場受資金影響大，今年資金由鬆轉緊，對房市發展不利。不過，房市會先呈現交易量萎縮，房價短期內不一定會如股價般有較大修正空間。但若景氣持續趨緩、成交量持續萎縮，或許想要自住買屋的人，就會有較大的議價空間了。
