文／林奇芬
2021台灣房地產市場熱呼呼，成交量上升、房貸餘額創新高、中南部房價漲幅大。但進入2022年房市還可維持風光嗎?三個支撐房市的利多與三個壓抑房市的利空，多空交戰下，誰可勝出呢?
全台灣2021年1-11月房屋買賣移轉棟數31.17萬棟，較去年同期成長7%，市場預估全年有機會達到34.5萬棟，創下近7年新高紀錄。另外，銀行端的房地產放款，個人購置住宅貸款餘額8.69兆元，建築貸款2.75兆元，雙雙創下歷史新高。顯示2021年是房地產豐收的一年。
由於買氣熱絡，再加上通膨上揚，許多人都擔心不趕快買進，未來房價只會越來越高。但事實上，影響房價的因素不僅是通膨，還有更多因素。展望2022年房市究竟是持續發燒，還是開始降溫呢?其實有多空不同力量拉扯中，要觀察未來房市走勢，可以留意以下六個力量的變化。
房市利多
利多一，台幣強，資金仍然寬鬆。
2021年底新台幣兌美元收27.69，年度漲幅2.8%，因為去年美元也呈現升值走勢，表示台幣成為超強貨幣。資金持續流入台灣，央行外匯存底高達6800億美元，創下歷史新高。
資金寬鬆，推升台灣股市、房市雙漲。雖然目前資金仍然寬鬆，不過，M1B增幅已經逐漸減緩，再加上今年起美國聯準會停止QE、開始升息，預估資金寬鬆情勢轉趨緩和。
利多二，土地、原物料成本上揚，售價居高不下。
過去一年不斷聽到萬物皆漲現象，布蘭特原油年度漲幅高達54%，各類原物料價格也大幅攀高，土地標售價格更是節節高升，今年以來各類建材也持續調高價格。從土地到建材成本上揚，預售屋定價更是水漲船高。
但值得留意的是，除了土地成本難以下跌外，原物料價格有景氣循環期。即使近一、二年因為國際物流瓶頸、運價高漲，導致原物料價格居高不下，但在疫情趨緩與物流恢復後，就可調整下修。因此，通膨是短期現象，並非長期不變因子。
利多三，區域發展帶動。
根據內政部統計的住宅價格指數，2021年第三季全台房價比前一年上漲7.43%，是近10年最大增幅。其中，台南市房價年增率11.3%、台中市房價年增率10.1%，漲幅遠高於台北市、新北市的6%、5.4%年增率。
台南市過去二年房價大漲，主要受到台積電等電子廠商南科加碼投資帶動，另外，台中市近十年房價漲幅高居全國之冠，主要也是受惠於中科與人口移入，此外也是全台土地重劃最多的縣市。
區域建設可帶動房價上揚，目前房價主要推升動能在於科學園區發展，過去只集中在新竹，目前已經大幅加碼至台中、台南，未來台積電還將進駐高雄。原先北南不平衡現象，已經逐漸打破，未來中南部也可吸引更多科技人才進駐。這是產業與人才移動帶來的人口紅利效應，有機會持續推升中南部房價上揚。房價「南熱北冷」的情況可能還會持續一段時間，不過對年輕人來說，買房將越來越困難。
房市利空
利空一，央行四波選擇性信用管制，貸款成數大幅降低。
台灣央行從2020年12月起，開始一連串房貸選擇性信用管制，總共祭出四波。目前自然人購買高價住宅或第三戶房屋，貸款成數已經降至4成，工業區閒置土地抵押貸款成數降至4成，購地貸款最高成數降至5成，建商餘屋貸款降至4成。
央行全力防堵資金流入房市，未來房地產利用銀行資金高度槓桿的空間已經大幅縮小了。
利空二，房貸負擔到極限，利率升高有隱憂。
內政部統計2021年第三季房貸負擔佔家庭所得比重，台北市高達63%、新北市48%，都是負擔沉重的地區。過去一年房價快速飆漲的台南市與高雄市，房貸負擔仍僅30%左右，但也有逐漸攀高趨勢。
，資料來源:內政部不動產資訊平台）
通常房貸負擔到了民眾負擔極限，房價上漲空間也受限。近一、二年，台北市、新北市房價漲幅不如中南部，就可說明高房價區，民眾購屋能力已經受到壓抑。
此外，美國聯準會已經表態2022年開始升息，台灣央行也提醒，今年台灣也可能開始升息。如果房貸已經來到民眾負擔上限，當利率升高時，就會產生惡性循環，若繳不起房貸，將帶來房地產市場的殺傷力。2008年美國金融海嘯的來源，就是因為利率攀高，使得房貸逾期放款大增，最終引發骨牌效應。
利空三，房地合一稅，預售屋納入其中。
房地合一稅2.0版，2021年7/1上路，主要的規範是短期房屋買賣獲利要課重稅，2年內移轉稅率45%，2-5年內移轉稅率35%，5-10年內移轉稅率20%，10年以上移轉稅率15%。
這次修法，最主要將預售屋、特定股權交易也納入課稅範圍。由於近期房價大漲，預售屋在交屋前換屋頻傳，有房價炒作嫌疑。去年底內政部會議通過，未來全面限制預售屋及新建成屋換約轉售，若有炒房行為，最高可處3年徒刑與5千萬元罰金，但此仍要送交立法院審議，尚未完全定案。
整體而言，房地合一稅2.0上路，可以有效地壓抑短線交易，此外，把預售屋也納入管理範圍，也可管制預售屋紅單轉售投機行為，可降低房市炒作空間。
多空膠著，價穩量縮
2021年台灣經濟成長率可超過6%，創下11年新高紀錄，主計處預估2022年台灣經濟成長率為4.15%，成長率低於去年。再加上今年全球開始進入資金收縮風險，不管是股市、房市都難以再享有去年的飆漲行情。
台灣房市在去年創下了近年難得一見的熱絡景象，但未來能否持續則仍待觀察。前述房市利多與利空，各有三個力量拉扯，多空情勢不明。不過在政府、央行持續管控房地產市場下，應該會先呈現價穩量縮現象，至於後續走勢，則看以上六大因素哪個力量較大了。
