文／蘇南
都市更新重建屬於一種公私協力(PPP)機制，乃係政府-地主-實施者的三面關係。政府主導社區建築整體規劃及開發方式，民間主導的方式有委託實施(建商等)或自行實施(自主都更)，而一般地主希望「一坪換一坪」(需視房地區位調整)等權益？與建商實施者簽訂合建契約(私權契約)。地方政府要求提出事業計畫概要(一定條件下可免提)、事業計畫及權利變換計畫給都更主管機關審查(公權力)，以致拉長都更時程？
如果地主委託建商擔任實施者角色，地主通常會與建商簽定合建契約、補充協議書、出資協議書、合作開發備忘錄、意向書、信託契約及拆除同意書等；但那是屬於私權契約；尤其是「假權利變換、真合建契約」的陷阱?
地主與建商簽定合建契約所記載的「合建比」，不一定會等於公部門審核之「權利變換比」。尤其是建商可能以「從高、擇優」條件答應地主在前，其後於建商給主管機關審查的「權利變換計畫」之建坪，發生少(多)於合建契約時，如果契約中沒有規定「如何退補、有無退補」?就會產生糾紛？
簡言之，就是地主的按政府核准之權利變換可以分配的房屋，可能會「大於或小於」原來地主與建商所簽合建契約的分回房屋建坪。建議在合建契約上應事先寫清楚；如果沒有先約定，法律上係以「合建契約」比「權利變換」優先，因為前者是私法契約！
但法院的判決卻是須先看合建契約的法律性質及效果？是本約或預約？才能判定到底是權利變換優先或合建契約優先？
最高民108年度台上字第2312號認為，按當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之...。倘將來無法依所訂之契約履行而須另訂本約者，縱名為本約仍屬預約。兩造就系爭備忘錄究屬預約或本約有爭執，原審認定兩造所訂系爭備忘錄就合建後之土地、資金、分屋例、搬遷費用及房租補償等雖有約定，惟就工期、建物之造、建材及設備，合建完成後土地及建物之點交、移轉等一般合建房屋契約之重要事項均未約定，且約定須另訂合建契約以補充之，可見兩造無從逕依系爭備忘錄履行合建義務，而須另訂合建契約本約以為履約之依據，因認系爭備忘錄屬預約。
所以建議地主與建商簽合建契約前，最好請律師或法律顧問審契約內容，才不會發生本案之系爭備忘錄是預約於法律上無法履行，但地主卻是誤以為備忘錄是有法律效果。另，簽訂合作開發備忘錄、意向書等文件，也都要詳加審視條文；否則若以建商拿出的契約書、備忘錄、意向書等可能暗藏陷阱？建議都更主管機關立法規定，都更合建契約等文件需有契約審閱期，防止地主被騙或降低法律風險？例如上述的合建備忘錄於法律上是無法履行的。
申請都更需送審的法定文件包括事業計畫概要同意書、事業計畫同意書、權利變換意願調查書、分配位置申請書以及專業估價者共同指定意願書等；尤其是以一開始的「事業計畫同意書」，它等同都更賣身契？有些地主未明利害關係就簽下空頭支票，任人宰割還不知道？有心人就依此文件爭取80%地主的同意書，取得非自主更新實施者的地位，再操弄整個「事業計畫」？如果地主已經和建商簽訂事業計畫概要同意書、事業計畫同意書、權利變換意願調查書等文件，但後來又不要參加都更之實施，如何撤消？其實在政府審查後之「權利變換書公開展覽」前可表示撤消「事業計畫同意書」等重要法定文件，免於使家產淪落都更的極大風險中。
為何有些建商以「假權變、真協議合建」送都更事業計畫，難道有不軌之心態及規劃？現有正派的建商(實施者)，只願以「權利變換」的方式與地主作分配房地比例的依據，而不願與地主簽協議合建契約，顯然已經參透「假權變、真協議合建」的巨大隱患，保護商譽。此舉可以大幅降低合建契約的履約風險。何況「協議合建，權利變換，代理實施」等有很多不同樣態，建議地主要去找「都市更新契約注意事項」或「都市更新停看聽」(如下圖)來看看才不會上當！
