文／蘇南
2019年推出的新北市中和「青慕淳」建案的履約保證採用「不動產開發信託」，2020年3月因建商山琳建設發生財務危機、遲未開工甚至落跑、倒閉；而買方消費者所繳之價金信託卻已經被建商陸續動支外，信託款之剩餘款項受益權也遭其他債權人聲請扣押，致消費者無法領回。此即建商資金周轉不靈宣布公司解散，工程停工不續建成「爛尾樓」之寫照?買屋消費者陷不安情緒！
2022年8月13日承購戶在「青慕淳」遲未開工的工地旁聚集舉牌「罔顧權益強行法拍」、「星展銀行冷血無良」、「金管會管不動星展銀行」、「撤法拍重啟協議」、「小蝦米對大鯨魚」來抗議！原來建商早已在外積欠鉅款、倒閉跑路？所以預售屋履約保證制度很重要！
內政部的《預售屋買賣契約書範本》第6條之1規定的履約保證制度包括「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」等5種，而目前市場上以「不動產開發信託」及「價金信託」最常見，但法律上卻以「價金返還之保證」才能出現爛尾樓時，由金融機構負責預售屋繳款返還給買方之保證。
消費者在意的是當建商停工跑路時，他先前繳的「簽約款」、「頭期款」及「工程款」等是否可以追回？筆者質疑，「不動產開發信託」及「價金信託」可能沒有這種功能或法律直接保障？因為「不動產開發信託」係指由建商將建案土地及興建資金信託予金融機構、信託業者執行工程價金與進度之信託制度?並非保證消費者不被「爛尾樓」追索無門的履約直接保證制度?
而「價金信託」僅是建商將未來興建預售屋的價金交付給信託專戶，通常是由銀行、金融機構負責承作，設立專款專用帳戶之信託專戶，並於信託存續期間由銀行、金融機構按照信託契約，辦理依工程進度專款專用，以防止建商將資金挪作他用，降低預售屋交易風險的信託制度。並非銀行、金融機構保證「爛尾樓」時有續建、保障返還購屋款制度？不要被騙了!
法律上「不動產開發信託」及「價金信託」是建商與銀行、金融機構所訂定的「信託契約」之雙面法律關係，而與買方的權益保障沒有直接關係。只是將建商的自備資金、買方繳款、土地等資產存在信託專戶裡，建商再依據蓋預售屋的進度，從該銀行信託專戶按工程進度撥付給建商、營造廠等施作者。但若建商在預售屋還沒完工就申請破產，卻又謊稱已經把所有信託專戶的錢都拿去蓋預售屋，則消費者就恐難拿回已繳金額。
例如「青慕淳」於建商跑路後，承購戶雖歷經近3年求助，仍面臨續建失敗、土地被拍賣的下場，甚至繳出去的預售屋款都無法從信託專戶裡領回。印證所謂的「不動產開發信託」及「價金信託」履約保證是沒辦法真正保障購屋消費者權益？
期盼政府主管機關重新檢討預售屋履約保證制度面，才能名符其實的保障購屋消費者權益。建議消費者與建商簽訂《預售屋買賣契約書》中的履約保證最好是採用「價金返還之保證」，即當出現「爛尾樓」時，由銀行保證「無條件返還預售屋繳款」，才不會因建商的土地融資設定抵押權，未清償銀行貸款、積欠利息，致銀行行使抵押權聲請拍賣土地及爛尾樓等抵押物；導致消費者繳款無法從信託專戶領回已繳款之這種掛羊頭賣狗肉的預售屋「不動產開發信託」及「價金信託」履約保證制度。
