文／黃鵬䛥
全球房市已經進入冷卻期，根據國際貨幣基金（IMF）在10月份發表的「全球金融穩定報告」指出全球房地產問題，由於房貸利率上升和房貸核貸標準緊縮，房地產市場風險正在增加，在某些市場，過高的房地產估值可能面臨大幅度修正。新興市場、邊緣市場的國家，由於高昂的外部借款成本、高通膨、金融環境緊縮、基本面惡化等多重因素，未來房地產價格可能面臨25%甚至更高的下跌；英國、美國、加拿大等已開發市場則可能有5%~15%的價格下降。
2008年美國經歷了房地產泡沫，引發全球金融危機。在近年全球瘋狂QE的貨幣政策後面臨的房市冷卻，是否代表我們正處在另一個房地產泡沫中？耶魯大學經濟學教授，同時也是諾貝爾經濟學獎得主-勞勃・席勒（Robert Shiller）表示「美國房地產正在走向麻煩當中，但災難不一定會重演。」席勒認為，房地產泡沫有三個要素：1.投機。典型的房地產泡沫將帶來大批投資者和投機者湧入，追逐飆升的房價。2.高估。房地產泡沫代表房價遠遠超出歷史上收入所能支撐的水平。我們已經達到了前二個要素，而第3個要素：暴跌，目前看來發生的機會並不太高。十多年前導致市場潰的次級抵押貸款已經消失，而在2007年抵押貸款占了美國可支配收入的7.2%。現在只有3.8%。可以預期的是，房價會適度下跌，但不太可能發生價格暴跌的情形。
從台灣最新出爐的10月份六都買賣移轉棟數可以看出房市冷卻情形，台北市移轉棟數1,926棟，年減21.3%；新北市3,851棟，年減40.1%；桃園市3,066棟，年減30.7%。台中市4,069棟，年減7%，台南市移轉棟數1,621棟，年減21.2%；高雄市2,563棟，年減37.2%。六都中除了台中，其餘都是二位數的年減率。業者預測今年全年買賣移轉棟數很可能不及32萬棟，約較去年下降一成左右。
再觀察台灣住宅貸款餘額，雖然目前金額沒有大幅下降，但年增率卻已經明顯趨緩，從今年三月起至九月，住宅貸款餘額年增率從9.45一路下降至8.17；也有業者統計今年第二、三季房屋銷售天數，六都中除了新北市，其他都有雙位數的天數增加，可見民眾在當前的經濟風險升高，購屋意願有所下降，容易持觀望態度，房市呈轉冷趨勢。
說這是房市寒冬，也許言之過早，但如許多機構、學者所言“各國央行持續升息、金融環境已經緊縮、地緣政治紛擾不歇，在高度不確定的全球環境下，金融穩定風險已大幅上升。”可以知道的是，在做任何財務決策之前都必需更僅慎思考。對於投機性質的投資購屋（如賺價差）則是能免則免，不要輕易「接盤」，以免身陷泥淖。
