好房網News記者蔡佩蓉／專訪
1911年10月10日孫中山率領的武昌起義，成了中華民國的革命紀念日，一百多年後的光輝十月，國父提倡「平均地權、漲價歸公」的民生主義理念，卻在資金氾濫湧入房地產炒作的年代，遭遇到前所未有的挑戰。10月4日無殼蝸牛運動25周年，新世代無殼族夜宿全台房價最貴的「帝寶」門口，一句「滅金權、爭公平」口號，在這高房價的時代，觸動了貧者、富人彼此最敏感的神經。
台北市都發局長邊泰明心中有執行公營住宅政策的藍圖。（好房網News記者張聖奕攝影）
「房價2年跌3成」 甜蜜卻危險
經濟發展帶動了地價上漲，人們爭搶土地，地主驟成富翁的貧富問題，土增稅將地主因增值不勞而獲的利得，收歸人民共享，但是，當公告土地現值追不上土地市價時，國父「漲價歸公」概念儼然成了難以達成的天方夜譚；當亞洲鄰國日本、香港、新加坡都採資本利得稅時，一股房地合一實質課稅的改制聲浪，也匯聚成一股力量，與高房價民怨一同爆發。
光輝十月，香港正歷經「雨傘革命」，另一端的台灣則是2萬人上街夜宿的「巢運」，前者為了爭取民主自由的空間，後者是無殼族期盼擁有安居樂業的能動性，但兩者共通點都是為了多一些「選擇權」。那麼，要在高房價的台北多爭取一些居住的自由度，政府該怎麼做？只憑「房價2年跌3成」的說辭，是否只是一個甜蜜卻危險的想像？
卸任前勾勒公營住宅藍圖
去年5月從政大地政系借調至台北市政府擔任都發局長一職的邊泰明，今年底任期屆滿，將從「官員」恢復為「學者」身份，而歷經這段政府成為高房價千夫所指的局長角色，邊泰明仍是多了一些學者任重道遠的執著，不僅成功推動容積銀行制度，也希望在卸任前將「公營出租住宅」的藍圖與執行方針更精準的建制。
高房價的問題，不只出現在台灣，全球諸多城市因2008年金融海嘯後，美國量化寬鬆貨幣政策使得大量資金流入金融市場，加上歷史新低的利率，造成房價快速攀升。惟獨西方國家乃至香港、新加坡都有充足的社會住宅，但台灣至今所謂「公營出租住宅」僅佔整體住宅總量0.08％，因此在高房價時代來襲時，年輕人措手不及，對未來的不確定性，也變成了社會一股不穩定的能量。
台北的高房價問題錯綜複雜，但真要讓年輕人「住得起台北」，邊泰明認為，勢必要從公營出租住宅著手。從提供平價租金、優質生活環境，讓年輕人租得起台北，而後強化薪資、儲蓄力慢慢累積，進而邁向「買得起台北」，公營住宅的定位不會是「滅金權」的激烈革命，而是一場「溫和革命」。
彈性運用都市計劃取得土地
「住宅政策從公營住宅出發，一定是對的。」只是邊泰明分析，依照市府現在規劃20年要完成4.5萬戶公營住宅的確頗具挑戰性，尤其現在面臨的2大挑戰，不外乎是土地如何取得？錢從哪來？而這兩個要素只要獨缺一項，就會讓公營住宅的推動舉步維艱。
他心中的藍圖，足以解決土地取得以及興建資金的問題。在土地的部分，邊泰明說，除了可善加運用市有土地之外，還有很大的關鍵，就是都市計劃能夠創造不同土地使用分區的特性，透過掌握都市計劃的彈性空間，可以設計一套回饋機制，自然取得土地的方式也多了一項管道。
他舉例，以前早期的土地變更案，政府多是分配回公共設施用地、道路用地等，例如京華城在變更過程，當時的時空背景正逢人口快速增長、都市缺乏公園綠地的年代，因此市府取得了廣場綠地供市民使用，但這套標準用在現在卻不合時宜了，市府不能只是取得公園用地，而是要透過變更取得公營住宅用地。邊泰明補充，3月擬定的華光社區開發案，其中市府取得的回饋土地就是可作為公營住宅使用。
他也認為，政府所謂設定地上權、公辦民營的BOT案，速度應該放緩，更迫切的是設計一套土地儲備制度，「政府的土地只有出沒有進，終究會有匱乏、用罄的一天，但若在房市不景氣等適當時機能夠買進土地，未來才會有更多公營住宅土地可運用。」
容積銀行1.6兆 挹注興建公營宅
至於資金問題怎麼解決？假若依據內政部的「社會住宅中長期推動方案」編列的預算來看，20年內要達到5％的公營住宅佔比幾乎完全不可能，因此邊泰明說，台北市已經實行容積銀行制度，粗估可容積移轉的公共設施保留地公告土地現值達1.6兆，若這筆金額進入北市住宅基金內，完全可補足公營住宅最多需要1500億元興建的資金缺口。
其次，都市計劃變更手段而產生的增額容積，也將是財源之一，他舉例，假若原容積240％，透過都市計劃程序變成400％，那麼其中增加的160％歸政府所有，並可進行出售。第3、所謂工業區變更住宅區等變更案，市府可建立一套「建商興公營住宅」的機制，在與市府協商變更回饋過程中，彈性調整為回饋興建公營住宅，如此也是解決資金與土地的雙重方案。
全球高房價 公營住宅讓台北年輕人「租得起」
投資套利、資金追逐高報酬標的，是全世界金融市場的一股歪風，高房價、買不起房的現象也在兩岸三地與歐美等城市出現。大陸深圳就有每天6元人民幣、專出租給低薪打工族的貨櫃屋，英國昂貴的租金也壓得年輕人喘不過氣，英國YMCA打造的「MyPads」比承租一般住宅可省5倍租金，為了滿足需求，未來還將釋出達80萬間貨櫃屋。
台北雖然沒出現貨櫃屋，但「有土斯有財」是絕大多數人的觀念，擁有一間自己的房子才稱得上安居樂業，邊泰明認為，政府推動公營住宅的目的，就是希望民眾能慢慢接受「以租代買」的觀念，當體驗平價租金也能兼顧生活品質的時候，公營住宅也能夠是安身立命的選擇。
只是回歸高房價造成的貧富二元對立、社會震盪不安，邊泰明說，房地產稅制一定要調整與改變，朝向公平合理化，搭配政府多管齊下的住宅政策，才能調節居高不下的房價。
