工商時報記者王榮章／綜合報導
房地產業中，政府對預售市場的管理強度向來相對寬鬆，直到去年7月，實價登錄2.0、房地合一稅2.0同步上路，且兩項新制都首度把預售屋納入規範，可以視為政府強化預售市場管理的第一步。不過，去年12月內政部早早宣布將修法，推動包括限制預售屋換約轉售等5項措施，目標明顯對準預售市場而來；究竟政府看到預售市場什麼弊端？才會在新法上路未滿半年時，就急著宣布加碼打炒房。
儘管此次平均地權條例修法讓房地產界憂心忡忡，但業者也不諱言，現階段房市的投機炒作主要在預售屋。業界分析，民眾對房價持續上漲出現預期心理，但高高在上的房價讓首購族只能把目標放在自備款低、付款輕鬆的預售屋，先行鎖定價格以免越來越追不上；與此同時，買氣噴發讓預售新案頻頻跳空大漲改寫新高，在價差可觀下也吸引越來越多投機客進場套利，且預售屋的高槓桿不只有利首購族，投機客同樣受用，也讓預售市場成為炒作溫床，預售房價更成為房價飆漲的領頭羊。
針對此次修法，內政部次長花敬群多次表示不是要打房，但也強調對投機炒作零容忍的態度。官員表示，針對居住正義、健全房市目標，財政部從稅制著手，央行從資金面切入，內政部的職責在管理面，最重要的任務就是維護市場交易秩序，要杜絕炒作、甚至是詐騙行為，才能保障購屋者的權益。
針對目前預售市場的炒作行為，房產專家、消基會房屋委員會委員張欣民表示主要有兩大亂象，第一是「營造熱銷假象，趁機哄抬價格」。預售市場出現多則建案推出後「秒殺」新聞，更有建案在公開銷售前就出現漏夜排隊的人潮，引發民眾擔心房價持續上漲、甚至買不到房的恐慌心理，而建案也趁機抬高房價，此一不公平的交易方式，大大影響自住者的購屋機會。
亂象二則是「揪團簽約再換約，墊高房價」。所謂換約套利是指投機客簽約買了預售屋後，再以更高價轉賣給其他人，在目前的預售市場很常見。投機客憑著與建商、代銷關係良好，利用揪團先以較低價格取得預售屋後，短期內再高價轉賣給一般消費者，甚至是下一個炒作的投機客，結果就是不斷被墊高的房價。
根據統計，實登2.0自去年7月上路以來，共有9.5萬筆預售屋銷售資料，而同期間在網路平台上約有1.8萬筆預售屋待換約資訊，顯示有近二成的預售屋購買者從事短期內換約套利，證明換約是預售屋炒作的重要管道。
此外，內政部此次修法也特別管控私法人購屋，規定私法人購買住宅用房採「原則禁止、例外許可」，及五年內禁止轉手的限制，內政部官員指出，政府觀察近三年數字，發現私法人購買住宅數量成長可觀；此外，2020年第四季統計顯示，持有一年內即出售住宅的比例，自然人為9.74％，但非不動產及營建工程業法人的比例高達 54.51％，顯示法人的住宅短期買賣行為相當頻繁。
不過，房地產業者也呼籲政府，未來修法應力求周延，規範也要更明確，再加上配套措施以免錯殺無辜。業界期盼相關政策在保障居住正義的同時，也能兼顧產業的正常發展。
