好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
買不起整棟商場收租，但可投資不動產投資信託基金。由新光金子公司新光銀行擔任受託機構、台新銀行主辦承銷的「新利一號」REITs，預計將於2023年第四季成立，其不動產組合包括國內三座不動產，不過，該基金的預定資產規模約為66.1億元，成為國內資產規模最小的REITs之一。
中華信評指出，該基金涵蓋國內三座不動產，包括「慶城街1號」為一座包含各式餐廳與飲料店鋪的大型商場，「台中Nova資訊廣場」為電子用品販售為主的購物中心，鄰近草悟道；以及「北投商場」為一座零售型不動產，租戶包括健身房、藥妝店與大賣場，附近為住宅區。
中華信評分析該基金的四項優劣，包括第一、「資產、不動產類型，以及租戶集中性風險較高」，由於基金資產組合中僅有三座不動產與五家租戶，且均集中於零售產業，因此在選擇租戶時的議價能力較為有限，尤其是在不動產屋齡均高於20年的情況下。
儘管中華信評在其基本情境中假設，未來兩年該基金所有不動產應可維持滿租狀態，但當前經濟較為低迷期間的不利商場條件，或是該產業未來面臨的干擾，皆可能導致租金收入出現些許波動。
第二、「商場的座落地點，為重要的正向評等因素」：基金不動產令人滿意的座落地點，應可為租戶的業務發展提供支撐，進而使其持續支付租金。
第三、租金收入的波動性較低：租金收入主要來自長期與固定費率的租賃合約，而非依租戶的營收比例來計算租金，因為採用後者模式的租金收入可能會隨租戶的營運績效表現而波動，不過，在北投商場中營運的家樂福是唯一例外。
不過，中華信評認為，大賣場穩定的營收紀錄，以及北投商場對總租金收入相對比重較小，應可減輕其對該基金總收入波動的潛在影響，加上未來二至三年租戶提前終止租賃合約的可能性不高，且直到2027年才會有租賃合約到期，因此預測，該基金將維持100％的出租率，進而在未來兩年帶來穩定的租金收入。
第四、「保守的財務政策為該基金的低借款槓桿提供支撐」：中華信評預期，新利一號在其本身保守的業務計劃與國內REITs相關法規規範的影響下，將可維持保守的財務政策，並將借款對資產比維持在低於25％的水準。
中華信評認為，儘管新利一號REITs借款的加權平均到期期間將少於3年， 但以該基金與國內銀行穩固的關係來看，該基金完整的再融資計劃有助於抵銷其銀行貸款的再融資風險。
