中國時報文／黃繡鳳
鄉林不動產研究室指出，台中市109年前3季形成一股搶地風潮，多家建商轉向整合舊城區危老建築。109年危老案的核准件數不僅是全台第3名，通過審核都更案件數也是去年的4倍。
根據內政部營建署統計資料顯示，全台截至109年9月底止，各縣市提報危老重建計畫累計1491件、核定999件，前3名分別是台北市556件（核定319件）、新北市298件（核定236件）、台中市276件（核定149件）。
台中市今年前三季形成一股搶地風潮，多家建商轉向整合舊城區危老建築。圖／黃繡鳳
都更部分，109年1至8月全台已核定63件，其中台北市占28件；新北市和台中市同樣是12件。與108年核定件數比較，雙北都更核定呈現負成長；桃園以及台中、台南、高雄則是倍數成長 。
全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰指出，全台30年屋齡高達423萬戶且老宅快速增加，在少子化與高齡化的社會，須加速推動都市危險及老舊建築物重建。
歸功於內政部在《危老條例》容積獎勵案於今年5月9日到期後，很快就檢討並通過延長5年方案，所以109年將是危老重建及都市更新「大爆發年」。內政部推估危老重建案109年將突破1200件，都更核定案也有100餘案。
大台中地區109年加快危老都更，掀起整合風潮，鄉林不動產研究室說，根據各家建商經驗，危老改建比較單純，也是建商現階段參與的主力市場。
至於都更案件，牽涉到原住戶利益與立場，需要整合地主或舊屋主，推動難度相對較高，像是中區千越大樓、遠東百貨大樓及金園大樓都更案，至今仍在進行中。
賴正鎰說，過去都更案實際執行常會面臨兩大難題：一是不動產持有稅相較舊屋過高，很多地主擔心未來蓋的新房子不但造價高，還得繳比原來舊房子高的地價稅和房屋稅。
二是房屋分配坪數比例因為容積率關係大幅縮水，影響原有住戶意願，加上行政程序繁複，所以推動與整合很慢，不好推動。
他指出，政府重視危老都更重建，5年前實施《危老條例》，加速都市風貌更新。
但內政部《危老條例》新修正時，將獎勵重建時程調整，逐年折降最後至第8年止，降為1％（至2025年5月12日之後就無時程獎勵）。
取消合併鄰地面積限制，並新增「規模容積獎勵」以危老建築物基地加計合併鄰地面積達200平方公尺者，給予基準容積2％獎勵。
每增加100平方公尺，另給予基準容積0.5％獎勵，以替代逐年遞減的時程獎勵，惟時程獎勵與規模獎勵，兩者合計不得超過基準容積10％的額度上限。
對此，賴正鎰建議營建署與立法院應加速推動《都市更新條例》的修法。同時《危老條例》的獎勵條款，時程與規模獎勵合計不能超過10％的部分，希望能提高獎勵誘因，相信危老都更速度會更快。
