聯合報章定煊／景文科技大學財務金融系副教授
今年第二季國泰房地產指數出現一個很有趣的結果，新推個案價格持續大幅度向上推高，然而推案量銳減，銷售率也下降，形成價量背離的情況。本來就長期指數觀察來說，一季的價量背離，配合疫情的干擾，算不上太大的警訊。問題是連兩季大幅上漲後，全國房價單季上漲幅度仍高達百分之六點○一，而且桃園區暴漲百分之十六點三五，本來看起來是非常凶猛的多頭行情，推案量卻萎縮了百分之廿三點八六，銷售率下滑了百分之一點一七。直觀上就是曲高和寡。
在看這種報告的時候，除了看價量，很多時候更要去思考交易者背後的心態是什麼。從去年第四季開始，業者就覺得成本上漲是一個推動價格的好題材，每一季都以很誇張的幅度在調高推案價格（每一季上漲幅度相對歷史漲幅都大幅成長），然而去年第四季至今年第二季的交易結果分別是價量俱漲、價漲量穩、價漲量縮，顯示隨著價格猛漲，交易能量卻很快退潮，這是很嚴重的警訊，顯示市場對於價格認同愈來愈低。
目前市場的氛圍非常詭異，建商有著莫名的信心，覺得還會再漲，不肯放緩調價的腳步，然而對於冰冷的市況，許多建商卻觀望暫緩推案。消費者的狀況也是有點詭異，明明是面對不利的市況，有些購屋者已經開始卻步，還是有消費者有著莫名的信心持續追價，所以銷售率持續下滑。
全球的金融緊縮與後續帶來全球經濟衰退的風險，已經不是預測了，而是現在進行式。而且已經執行的金融緊縮並沒有遏制歐美國家通貨膨脹，幾乎可以確定接下來一段期間金融只會更緊縮。金融緊縮分為兩部分，第一部分是利率的提高，不利於住宅當作固定收益收租工具；另一部分是資金數量的縮減，不利於試圖將住宅套取價差的交易。在這種不利的情況下，為什麼還有建商在猛力抬價？還是有消費者願意追價埋單？雖然這樣的交易者快速減少中。
串流平台一個廣告裡，演員說：「我不了解比特幣，我相信比特幣的未來。」這真是妙了，怎麼會去相信一個自己不了解的金融商品？然後廣告中就是不斷洗腦投資他們的平台會賺錢。所以邏輯很簡單，投資小白只要一直洗腦會賺錢，就算不了解也會投錢下去。這些年來做房地產投資的，不管長線短線都是獲利豐厚，所以只要業者帶風向，就可以持續吸引不少「我不了解房地產，我相信房地產的未來」這樣的住宅購屋者。其實這也是目前市場最危險之處，當市場不是靠自住客與置產客在支持房市，許多都是只靠著盲目相信房地產一定會賺錢的投資小白，就很容易造成房市的末升段。面對這樣的趨勢，不可不慎。
