工商時報／王春木桃園市地政士公會理事長、國立台北大學不動產與城鄉環境學系博士生
日前某前立委，被舉報出租都市計畫內土地保護區作為停車場之用，引起社會譁然，大家不僅疑問，保護區不能做停車場嗎？那保護區是在保護甚麼？依照都市計畫法臺灣省施行細則第27條規定，保護區是為了國土保安、水土保持、維護天然資源與保護環境及生態功能而劃設。換句話說，保護區應該就是為了防災所需要或是保護自然生態資源所劃設，基本上是不能做任何使用，我們一般人可能會認為，我只是鋪上水泥地做停車場，應該不會對環境造成影響。
其實，這種想法是很危險的，因為台灣多雨，若土地鋪上類似水泥不透水的鋪層，大雨一來雨水無法滲到土壤內，會造成地表逕流量與洪峰流量的增加，而在偏遠地區又無適當的排水設施，這常常會造成該地區的淹水或是洪災的發生，故劃設保護區基本上是希望該土地不要做任何使用。
或許會有人說，土地不能做任何使用，這不是與憲法之基本國策平均地權中，其所提倡的「地盡其利」理想造成衝突嗎？其實，利與害是相對性的，某一項土地使用若造成的傷害大於其所能帶來的利益，那這種使用對於社會是無效率的。從保護區設立停車場這件事情來看，獲利的是地主，但受害的是全民擁有的環境與安全，如果真的迫不得已，真有需要停車場的用途，地主也需循著合法程序來申請土地的容許使用，在審查程序中對於環境、防災、安寧等等都有相對應的規範，只有當地主把變更土地使用的負面影響降到最低時，政府才會允許他可以申請該項的用途。
所以當人民擁有土地時，其實隱含了其相對應的社會責任，如何去使用土地，應該想到的是社會影響而非個人利益，尤其是出租人，不能因為我把土地出租出去，只要租約有寫上違規不負責，就甚麼都不管了。雖然法律對於土地違規處罰對象是處罰行為人，如果改變土地使用的是承租人而不是地主，法律上是處罰承租人，但已經收了好多年地租的地主，基於一般常識也應該想一想，一塊甚麼都不能做的土地，為什麼會有承租人願意支付那麼高的租金代價呢？
而且都市計畫保護區依規定是不需要課徵地價稅，當地主忽然收到地價稅單之後，常理稅捐單位都會先發文給地主，其因為「違規使用」而改課地價稅。此時，地主卻因地價稅漲價了，而要求承租人調漲地租，藉此轉嫁地價稅，怎麼可能不知道自己的土地已經是「違規利用了」？這其實已經不合乎所謂的「居住正義」，居住正義代表的不僅是大家主張的住著有其屋，更需關心的是如何維護安全的居住環境。
儒家說「見利思義」，看到有利益就應當想這應不應該做？ 這是居住正義，而道家主張觀察一件事物，要同時看到見「利」與「弊」，所以才有「無用之用，是為大用」之說。現今講求功利主義的社會中，一切強調事物外在的金錢價值，在土地使用分區規範中，許多看似無用的規範，事實上反而效用很大，即所謂的「無用之用」，也提醒我們在土地的使用上，不能目光短淺、急功近利，只以眼前的有用、無用來權衡評斷，當土地是保護區，它最大功用就是不做任何使用，只用來保護我們美麗的家園。
