經濟日報／莊孟翰
行政院通過打炒房修法，祭出五重拳，炒作最高可處罰5,000萬罰鍰，被業界視為「嚴刑峻法」，在政府接連打炒房、央行升息等因素下，明年可能將迎向房地產市場的轉折，今年下半年到明年，買房議價空間會更大。
為遏止炒房亂象，內政部去年底宣布修正《平均地權條例》，祭出五大招，包括嚴懲炒作、限制預售屋換約轉售、解約申報登錄、管制私法人購屋、建立檢舉獎金制度等，經過行政院跨部會討論後，修法接下來將進入立法院審議。
其中限制預售屋換約轉售，引起市場討論，部分業者更直指有違憲疑慮。在經過討論後，最後政院端出的版本，提出了「例外條款」，若有發生重大變故仍可換約轉售。之所以有例外條款，就是因為原先規定過嚴，事實上，現行預售屋定型化契約中就有處罰條款，且換約也有成本、違約金，內政部應該嚴格執行這一塊，是否有需要全面限制換約，值得再深思。
另外原本內政部草案中，針對惡意炒作祭出三年刑責，是參考德國法制，德國針對超過合理價位50％者，除罰款還要處三年以下有期徒刑，但何謂合理價位，在市場起起伏伏下相當難以認定，實際上僅嚇阻作用。因此，欣見政院版本刪除三年刑責。不過最後仍保留5,000萬元罰鍰，是否有需要訂到這麼高，政府也可再審慎思考。
另外針對私法人購屋許可制，則是值得肯定的修法方向，確實有打中痛點；然而建立檢舉獎金制度，實際上能收穫多少成效，則有待觀察，因為市場景氣好的時候，你賺、我賺皆大歡喜，誰會去檢舉？而房價下跌時，自然也沒什麼好檢舉。
在修法完成之前，內政部在今年329檔期，再度發動地方政府展開聯合大稽查，從消保官、國稅局、建管單位統統加入，並揪出許多預售屋建案違規之處，如此大陣仗的稽查，累計裁罰金額已超過2,000萬元。
由此可知，內政部、各部會手上可運用的法令，其實已經很多，從現行的平均地權條例、公平交易法到消費者保護法，只要有心，都能夠運用現行法令來達到嚇阻效果，執行面能否落實反而是最重要的，是否有必要再透過進一步修法，以如此嚴刑峻法來伺候，值得再考慮。
從市場面來看，房市價格飆漲，最早從2017年台商初步回流，2018年至今房地產逐步上漲，而觀察2017年到2021年的建照執照、使用執照差距，約莫有近21萬戶，意味著明年度開始將慢慢進入交屋高峰期。
再加上，政府陸續推出房地合一2.0、平均地權條例修法等打炒房措施，建商買地減少，投資客炒作土地誘因慢慢消失，預計明年開始，部分地區價格持平，部分地區尤其漲過頭的蛋白區、蛋殼區，該下跌的還是會跌，整個市場的供需會出現轉折。
房地產景氣的轉折預料會在明年出現，建議政府應可再觀察個半年，市場走勢將會更加清楚，這次平均地權條例修法，若政府將手中所有武器精銳盡出，掀出底牌，未來因應房市變化恐措手不及，也略失彈性。（本文由前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰口述，記者翁至威採訪整理）
