文／賴淑惠
最近有網友在臉書社團發文，舉手表示自己兩年前買的預售屋，眼看就快要交屋了，但建商卻頻頻釋出訊息說「不想賣了！」該名網友滿心困惑，「感覺什麼都是賣方說了算，契約書好像都白簽訂了？」於是在社團中詢問有經驗的網友們，「建商這樣是可行的嗎？不會違約嗎？」像這樣的消息，從去年開始，就在預售房市不斷上演，這些說話不算話的建商，骨子裡到底打的是什麼算盤？
■土地價飆+工料雙漲 建商寧退不賣純話術 打掉重練賺更大！
Po文一出，有網友認為應該是近兩年來供料價格雙雙飆漲，建商邊蓋邊後悔，如果照原價出售，恐怕已經沒有賺頭，所以寧可跟買家解約，斷尾求生，這樣的說法，的確都是近年預售屋房市甚囂塵上的傳言，內容半真半假，但背後內幕絕對沒有這麼單純！
根據日前財訊的報導，2019年在高雄興建15樓以上大樓，1坪造價僅7萬元，2021年即上漲到12萬元，台積電一宣布設廠後，因為大家搶工人、搶建材，又立刻漲至13萬元；除此之外，土地的漲幅也不容小覷，2021年年初，高雄楠梓高雄大學周邊土地行情，原本的單價約30萬元，但至2021年底，附近土地已經60萬元，換算下來，光是土地的成本，建商每坪就必須增加5萬元，加上工料雙漲，短短兩年，房價就得比之前多出6萬。
但土地價飆、工料雙漲，業界皆然，建商在營建之初抓的利潤，當然不是普通微利，只是眼看情勢丕變，眼見煮熟的鴨子要飛了，怎麼可能不心急？說白了，多數建商就是不爽賺的錢變薄了，「賣一間賠一間」只是無良建商的話術，更遑論這些把出售物件收回的背後，是建商假意斷尾求生、忍痛割捨，其實是在成本向上墊足後，更進一步趁火打劫加乘利潤，變相越賺越大！
■「下個月就漲了！」無邏輯話術恐慌行銷 惜售背後機關算盡
何況，退一萬步來看，預售屋交易自有合約，交屋前才裝可憐違約，消費者根本無須理會，如果建商堅持不履約而違法解除契約，除應負「債務不履行賠償責任」外，若建商未於約定期限完成，依內政部頒定「預售屋買賣契約書範本」及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，建商更應賠償總價15%的違約金，消費者有恃無恐，千萬不要被建商牽著鼻子走。
其實，這類信口開河的限售話術，根本就是建商的慣用手法，荒誕內容層出不窮，像是房子賣到一半，代銷人員常常會莫名其妙的說，「一開始賣有早鳥價，因為銷售太快太好，下個月開始要漲價！」賣得好就要漲這種毫無邏輯的代銷話術，只是想讓購屋民眾莫名心慌，誤以為現在不買，下個月來就虧大了，於是衝動下訂、後悔莫及，至於建商口氣敢這麼大，理由無他，因為預售階段只是第一回合，能騙到一個是一個，但建商也沒在開玩笑，時間一到就真的會直接漲價，而且就算漲到銷售卡關也不怕！
■「即將完銷」純唬爛？預售、成屋分段限售 定錨實價攻心計
臨別秋波，甚至有建商還會再加碼祭出「即將完銷」的宣傳話術，有的還揚言僅剩一戶、要搶要快，這真的是非常幽默的宣傳，試想，倘若只剩一戶還有必要大肆廣告嗎？代銷業界都心知肚明，這是行內慣用的老招，完銷是「不賣了」，而不是「賣完」，建商製造快速完銷的假象後，接著透過飢餓行銷讓民眾情急搶買，最後建商就會真的拆除接待中心，民眾誤以為買到賺到，殊不知建商的下一步更心機！
原來，建商早就盤算好在預售階段，先賣部分物件「登現金」，讓建案可以順利開工，剩下惜售的物件，則會等成屋後再拋售，屆時，為了定錨更高的實價，建商一定會讓前期投資客有機會先下車，等到實價已經穩穩站上高點，建商要賣高價還不容易？隨著工料雙漲的來臨，建商心態因時轉變，他們已經不再為了完銷心急如焚，開始從「惜售」轉為「限售」，這真的大大顛覆了過去的預售屋銷售模式，建商第一回合先且戰且走，賣多少算多少；戰線拉長的第二回合，才是墊價主力戰場，曾幾何時，預售房價從「實價」變成「時價」，購屋暗黑話術百百款，消費者千萬別貿然輕信、衝動出手，免得白白落入建商圈套當肥羊！
