文／賴淑惠
眾所周知，預售屋賣的是未來價格，而且房價通常會比新成屋更高，但在「平均地權條例修正案」以迅雷不及掩耳的速度在立法院初審後，2022年房市先開高走低，2023年，「平均地權條例修正案」更接力三讀，火速過關，房市一陣大亂後產生結構性反轉，房市漲幅開始出現一波「新不如舊」的「房價微倒掛」亂象，一向是區域行情領頭羊的預售屋行情，從神壇墜跌落，領漲地位不保，倒是過去位居房市行情老二的新成屋開始吃香，價格跟著水漲船高。
■房市灰天鵝狂舞！預售房市聞風喪膽 2023開春六都帶頭領跌
這種現象，跟「平均地權條例修正案」的修法內容，當然大有關係！簡單來說，修法後禁止預售屋換約轉售、限制私法人買房、炒房重罰、建立檢舉人制度等新制，迫使建商的獲利空間明顯遭到壓縮，這讓預售房市噤若寒蟬，現在通通都在剉咧等。口袋較深的大型建商，可能會採取延後推出預售來因應；中小型建商則將進入景氣寒冬的考驗，進退維谷之下，多數會先透過折讓單、車位灌水、附贈裝潢等方式，營造實價登錄價格仍有維穩的假象，但房價下跌恐怕已經是紙包不住火的秘密，接下來甚至可能颳起一波建商倒閉潮，加上投資客此時早已聞風喪膽，死的死、逃的逃，預售屋的房市價格再無支撐，想繼續領漲？當然門都沒有！
目前的預售房市，也的確呈現了這樣的市況，今年一月與去年同期相比，六都交易量年減47.5%；其中台北市年減42.8%，新北市年減 58.2%，桃園市年減41.4%，台中市年減42.9%，台南市年減42.8%，高雄市年減48.7%，六大都會區較去年同期皆大幅量縮，年減幅均超過四成！預售房市量縮帶動價跌，最近根據台南市不動產估價師公會最新查價，2022年12月21日的查價，南二都仍上漲中，1月21日的最新查價，南二都卻轉為下跌，南台灣先開了第一槍，六都房價恐怕全面下跌，已經嗅出了煙硝味，預料將先從蛋白、蛋殼區搶先領跌，接著蛋黃區也在劫難逃，這股預售領跌風暴，將從南台灣一路北颳，效應不可小覷。
■房價領頭羊換人當！中古屋、新成屋翻紅 補漲行情將出現
反觀新成屋與中古屋房市，氣氛就完全不同了，由於修法後投資客恐將出現一波換約潮、逃命潮，帶動中古屋市場交易相對活絡；而購屋客則在對於預售房市普遍信心不足下，轉而將目光投向新成屋與中古屋，帶動需求大增，價格也跟著快速墊高，如此一來，房價領頭羊換人當，形成預售不漲、舊屋狂漲，形成「房價微倒掛」的特殊景象。
那麼，自住客是否該逆風前進預售房市搶便宜？那倒未必！以財務結構健全的大型建商來說，底氣足夠，財力雄厚，在營建成本和品牌力的支撐下，先以拖待變，甚至不急著推案，難有降價空間；中小型建商進入景氣寒冬，偷工減料度小月，對省吃儉用存起家厝自備款的自住客來說，此時，買預售屋要承擔的風險恐怕更高，不得不慎，誠心建議大家買房再等等！
■房市比寒流更冷！投資客逃亡潮＋2024大選效應 小宅世代強勢來襲
至於要等到什麼時候？有兩個時間點可以觀望！首先「平均地權條例修正案」三讀後，限制或禁止預售屋換約轉讓的手段，對習慣短進短出的投標客來說，無異是政府放大絕的殺手鐧，一般預料，2023年上半年，將是投資客最後一波換約下車的逃命潮的最後大限日，屆時市場潛在賣壓，將明顯升高。
另一個時間點，也不要忽略，因為2023年第四季開始，總統大選的不安定風向將再起，為了爭取選民支持，打房只會越打越烈，如果兩岸衝突氣氛在此時升溫，2024年第一季才是房價快速反轉下修的進場時機，不管是跌落神壇的預售屋，還是黃袍加身的中古屋與新成屋，恐怕都會無差別中槍倒地，此時進場，有機會搶到一波低價利多！
值得注意的是，此時進場的多屬剛性買家，這群沉潛已久的自購客買盤，買屋傾向相對較為觀望和保守，此時的強勢物件，總價多在1500萬元以內，大約也多屬於中小坪數二至三房，或是一至二房的小坪數、中低總價產品將上位，銷售速度會相對較快，至於大坪數的物件，可能得冰進房市冷宮好一陣子。
