文／賴淑惠
疫情重擊全球經濟，儘管台灣相對有守在防疫線上，但，政府仍嚴陣以待，因為不只百業蕭條，放無薪假的消息更是如雨後春筍般傳出，睽違四年後，央行終於祭出降息一碼，搶救經濟頹勢，如果疫情持續延燒，央行坦言，然有降息空間，更多人矚目的是，房市是否會因而衝一波？
■低利刺激購屋意願？「無殼族」怒吼：笨蛋！問題在「頭期款」
治亂世用重典，但，有用嗎？回顧過往降息的歷史，台灣從2000到2003年，前後降息高達14次，其中，除了因為網路泡沫化，造成的經濟危機，還加上跟這次相似的SARS疫情威脅，房貸利率從7%一路下修到3%以下，當時，在全民的有感降息下，購屋族的壓力瞬間驟降，加上2003年，台灣開放外資投資不動產，政府又祭出土增稅減半等措施，的確曾催出過一波房市買氣！
降息助買氣？別傻了！台灣房市神仙也難救…（資料照／好房網News）
但，時代不同了，降息的誘惑，在當前的房價、低利率環境下，根本起不了作用！以目前的房貸利率來說，多半降至2%以下，日前買氣不振，銀行甚至祭出1.6%左右的低利吸引客源，舉例來說，以申貸1000萬元的房貸客戶為例，假設以利率1.6%、20年本利攤還來計算，調降一碼，房貸利率可降0.15%，就是每月少還1250元，這對連頭期款都沒有的一般「無殼族」，完全沒有幫助，降息根本無法誘發買屋動機！
■千萬房貸月省1250元？小心！「有房族」恐怕看得到吃不到
就算是已經買屋的「有房族」，每個月少還1250元，只能說是不無小補的小確幸，但，也未必人人吃得到。各家銀行的房貸利率，最簡單的公式就是「指標利率＋加碼利率＝房貸利率」，其中，各家銀行的「指標利率」，是各自選擇多家公股銀行，根據他們「一年期定存機動利率」算出的平均數，而這個數字，就是跟著央行的升降息變動；而「加碼利率」，則是由銀行依據客戶本身的信用狀況等條件評估定的，因此，就算央行釋出降息利多，「指標利率」各家不同，每一個房貸戶能得到的降息空間，仍大有不同。
此外，每個人簽的房貸合約內容，也不盡相同，首先，「指標利率」的調整日人人不同，不是銀行調降定儲利率，房貸利率就會馬上跟著降；其次，房貸利率是「季調」還是「月調」，同樣有影響，舉例來說，如果貸款戶最近一次調整的時間，是在二月底的話，最快要到五月底，才能改用新利率繳房貸，大家一定要自行打電話，向房貸銀行確認為準！
■瘦死的駱駝比馬大？降息利多只養肥了「投資客」！
降息之後的蠅頭小利，對「無殼族」與自住「有房族」來說，根本杯水車薪，幾近無感，會受到超低利環境刺激的，說白了，多數還是「投資客」！碰上這種經濟大蕭條的非常時期，手握多屋的投資客，本來極可能因為股市狂跌，資金調度出現危機，原本，不得不斷尾求生的投資客，此時，有了一息尚存的喘息空間；加上金管會宣布，要對個人貸款祭出紓困措施，包括房貸、車貸、信用卡等個人金融商品，從2020年2月到7月底，包括本金與利息，都可展延三到六個月，種種措施，讓現有的投資客，根本無須急著賣屋求生。
此外，因為股市走跌，另一批手握資金的資產階級，極可能將資金投入體質對穩健的房市，資金亂竄，加上低利激勵，恐怕將讓好不容易價修回穩的房市，再度死灰復燃，甚至出現跳脫供需基本面的假性需求，恐將引發下一波房價的不理性爆衝，更有甚者，讓修正數年的房市秩序，再度打回原形！由此來看，降息看似利多盡出，卻沒能讓真正的自用購屋族群有感，只是白白讓投資客有調度資金的最後空間，所以，別再以為降息可以刺激房市買氣了，這種荒誕無稽的城市傳說，直比武漢疫情的假新聞，更令人毛骨悚然！
