文／賴淑惠
根據內政部公布的2019年第二季「全國住宅價格指數」，上看101.59，比第一季上漲了0.49％，比起去年同期，更是上漲了1.51％，房價連漲是事實，但另一個數據，卻讓人霧裡看花，今年第二季的「全國貸款負擔率」為36.05％，比去年同期卻下降了0.84％，這代表房貸戶的負擔卻下降了，房價越高，但房貸負擔卻減少，怎麼回事？看似衝突的兩個數字，卻點出當前房市暗藏的兩大危機！
「小宅當道」房貸負擔減？建商降總價漲單價 化整為零賺更大！
所謂的「全國貸款負擔率」就是把每月房貸支出/每月薪資，「全國貸款負擔率」36.05，指的是國人需把薪資收入的三成六，拿去繳房貸，但在收入沒增加、房價也還在漲的情況下，最大的可能，就是降低「購入的房價」，而這幾年小宅當道，就是降低入手房價的最大原因，很多人願意改買較小坪數的房子，成交總額較低，每月需償還的房貸額度也相對減少。
2020房價負擔再降？背後兩原因曝光！（示意圖／pixabay）
說白了，表面上的房貸負擔變低，其實是大家買不起大房，乾脆把房子都變小了，事實上，台北市小宅的交易比例，已經佔了全北市四成以上，雖然在少子化的趨勢下，全台單戶平均人口數，逐年下降到約3人不到，多數家庭漸漸不一定需要標準三房，但，總價低就真的便宜嗎？數據會說話！
小宅七年漲兩成 漲幅更勝大樓產品 公設灌水實坪大小如套房
根據台北地政局最新調查，台北市的小宅總價約為850萬，換算下來，每坪單價約60.73萬，比七年前的51.11萬，足足增加近了10萬，漲幅約兩成；如果跟一般三房大樓相比，更是完全討不了好，因為台北市的小宅，平均單價61萬元，但大樓卻只要約54萬元，一坪價差達7萬元，看似省了總價，卻貴了單價，建商化整為零，越賺越大！
此外，小坪數物件最怕碰上高比例公設，以目前市場上的平均公設，起碼都要33%為例，原本20坪的小兩房產品，如果扣掉雨遮面積等公設，室內實際可用坪數，大約只剩12坪，建商灌水過後的小宅，其實跟大一點的套房，已經相差無幾，在這種情況之下，看似降低的房價負擔比，還是被中看不中用的公設吃掉了。
「30年房貸」減緩月繳壓力？比「20年房貸」多繳一台車價利息
除此之外，申請30年房貸的客層增加，也是2019房貸負擔比降低的一大關鍵因素，舉例來說，總價1000萬元的物件，貸款總額抓750萬元，若採20年期房貸，每月本利攤還36191元，倘若換成30年房貸，月繳就降低為25884元，一來一往差了1萬多元，貸款年限拉長後，每月房貸負擔自然瞬間變小，看似降低的「全國貸款負擔率」，十年下來，總價相差約63萬元，延長還款年限，雖然降低了每個月還款的壓力，但無法從「房貸負擔率」數字看出來的，是長期利息支出負擔更重，而短期降低的房貸負擔，只是把羊養肥了慢慢宰！
房子越買越小，房貸越還越久，表面上，是購屋族喘息入手的一個空間，但這只是把用房市遮羞布，把房價問題掩蓋起來，但盤根錯節的根源，卻依然無法解套，「房價負擔比」降低背後的數字迷思，是建商跟銀行用「低價小宅」與「30年房貸」吸引自住客，不只換湯不換藥，還變相賺更大，即使消費者願意用「空間」與「時間」，換取有充裕的機會圓夢成家，但一定要清楚洞悉自己必須付出的代價，衡量自身能否接受，畢竟，降價以求的背後，後果仍得一切自負！
