文／賴淑惠
房市急凍，投資客縮手，年輕人首購成為房市一片天，搭上2020選舉熱潮，想要搶票的參選人出招了！最近，高雄市都發局與高雄銀行合作推出「安居高雄市民首購優惠房貸專案」，凡是設籍高雄市的青年、新婚及婚育家庭「首購高雄宅」，享有超低房貸利率1.6%起，最高還能貸到八成，更吸睛的是，貸款年限最長可達40年，消息一出，我身邊不少年輕的無殼蝸牛，紛紛蠢蠢欲動，視這項高雄政策為房市活水泉源，但，這背後暗藏的糖衣陷阱，層層疊疊，絕對不是憨人想得那麼簡單。
■長痛不如短痛！40年房貸繳息翻倍 房貸戶立剝一層皮
我當然知道，有頭髮的，誰願意當禿子？但，與虎謀皮，絕對是讓自己走在更險峻的鋼索之上！畢竟，銀行又不是開善堂的，怎麼可能讓房貸戶，從一般人借的20年房貸，白白展延到40年房貸？說穿了，就是把年輕人當肥羊宰，時間拉得越長，能撈的油水自然更多，以高雄市提供的貸款條件為例，總價500萬的高雄小宅，光跟銀行借400萬元、房貸期限40年為例，光房貸戶總繳的利息，就逼近150萬元，這筆錢，幾乎可以賣到三分之一的物件坪數！
40年房貸之「剝皮陷阱」？半生房奴恐淪下流老人！（好房資料中心）
年輕人短視近利，以為每個月低空繳款，也能成家，機不可失，而這種凌遲性的剝皮房貸，近幾年，已經在首購族間，引發熱潮，不少銀行早就提出類似方案，只是一般的40年房貸，平均利率約1.75%，不如高雄的1.6%優惠，對寧可長痛、不忍短痛的年輕人，考驗更加嚴峻！以台北市為例，粗略估計貸款千萬、2%利率，如果是分20年還，一個月還50588元，大家都會覺得壓力沉重；如果延長還款年限到40年，每個月只要付30283元，是否就有鬆一口氣的感覺？別急！拉長時間來看，就知道事情沒有這麼簡單，分20年還的方案，總繳利息約224萬；但如果貪輕鬆分40年還，總繳利息就高達454萬，相差超過一倍！
■求生不能.求死不得 央行升息恐剝第二層皮 ！
40年房貸的風險，還不只於此，除了總繳利息飆高，萬一金融市場風雲變色，低利房貸不再，40年房貸戶要承受的「升息」風險期，比20年房貸戶高出了一倍，換算成月繳金額，更可怕！以提供1.6%低利的高雄來說，貸款1000萬，分40年，最長可以有5年寬限期，寬限期每月繳息13333元；但寬限期一滿，萬一利息從1.6%升為3.5%，每個月本息攤還金，將一路飆高到41329元，這幾乎是超過三倍的財務壓力，試問，對一個資金不足到要申請40年房貸的年輕人來，怎麼承受？
萬一斷頭，就脫手逃命？事情也沒這麼容易！因為銀行房貸方案多有「綁約年限」，多半需要綁約2到3年，有的銀行甚至會要求要長達5年，如果想在綁約年限內想脫手？不好意思，你得先付「貸款總金額」0.5%～2%的「違約金」，如果貸款金額1000萬，「違約金」以1%計算，要停損出手，先繳10萬再說，一來一往，只怕過完買房乾癮，就得連本帶利，全回吐給銀行！
■半生房貸揹殼苦熬 「下流老人」回頭太難....
以35歲存到頭期款的首購族為例，好不容易成家後，房貸要一路繳到75歲！試想，有多少人有體力工作到75歲？萬一65歲退休，等同有10年在無工作收入，只有退休金的經濟狀況下償還房貸，在年金不斷縮水，甚至面臨破產的壓力下，這樣的晚年生活，豈不令人憂心忡忡？打腫臉充胖子的結果，是老後生活無依，壓力甚至比年輕時更大，這樣縮衣節食的「下流老人」晚年，真的是你想要的嗎？
當然，如果你是懂得投資理財的達人，未必要一路還到40年，像是有額外收入或加薪，都可以加緊腳步，提早還款，但，這對人性是太殘酷的考驗，多數人活在當下，懂得犧牲享受、先還為快的人，畢竟是少數，要選擇這類房貸條件的年輕人，千萬要三思而後行，衝動性消費的結果，可能是買房的南柯一夢，最後賠了夫人又折兵！
